カテゴリーアーカイブ 不動産購入知識・用語

壁芯面積とは、壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積のことです。

建築基準法では床面積は壁芯面積のことを指すため、広告やパンフレットなどに記載されている建物面積や専有面積は、壁芯面積で表示されています。

一方、壁の内側の寸法で測られた面積を内法面積といいます。

マンションなどの区分所有建物では内法面積で登記されるため、パンフレットなどの専有面積より、実際の登記面積はやや狭くなるので注意が必要です。

景観法の規定に基づいて、市町村が市街地の良好な景観の形成を図るために、都市計画に定めた地区のことをさします。

2005年（平成17年）景観法の全面施行に伴い、都市計画法の地域地区であった美観地区が廃止され、景観地区に移行されました。

この地区内では下記の制限を受けることになります。

・建築物の形態意匠(デザインやカラーなど)
・建築物の高さ
・壁面の位置、建築物の敷地面積、など

別名、突上げ窓ともいいます。

ガラス戸の上枠部分を軸として、下部に取り付けたハンドルを外に突き出すようにして開閉する窓のことをいいます。

窓自体がひさし代わりになるので、上部から雨が直接室内に吹き込むことがありません。

特殊フィルムによって外から中を覗けないようにしたものや、一定の角度以上開かない仕様で防犯性を高めているものもあります。

相続時の遺産分割協議におけるトラブルの対処や解決策

遺産分割協議でもめてしまった場合、そのように解決をはかるか、あるいは事前に対策はできないものでしょうか？

遺産分割調停をおこなう前に

調停は前述のように家庭裁判所に対しておこない、専門家のアドバイスの元で再度話し合いのうえ、調停結果を得るものです。

多くの日数や費用を消費する前に、対策や対応をおこなうことが求められます。

また前述のように、不動産の場合は時間の経過で建物の傷みが進んで資産価値を毀損し、固定資産税などを払い続ける分、経費もかさみます。

不動産に関して言えば、分割方法は贈与税との兼ね合いや、どの方法が各相続人にもっとも利益が多いかを基準に検討することができます。

評価に関して公正を期すには、相場にして45万円から80万円ほどの報酬を支払って不動産鑑定士に依頼し、公的な鑑定評価を得ることができます。

相続前からの話し合い

とくに不動産の分割や、寄与分の増額割合については、生前の被相続人を交えて早い段階での協議が、事後にもめないための解決策につながります。

事前に亡くなったときの話をするのは気がひける部分もありますが、あとでもめて相続人間で感情的なしこりが残るよりもはるかに良いでしょう。

また、この話し合いをおこなうことで、被相続人が作成する遺言書の内容も現実的、具体的にできるというメリットがあります。

遺言執行者の指定

遺言執行者の指定とは、遺言状の中で、遺言の内容を確実に実行する方を指定しておくことです。

遺産分割協議は、本記事のような基礎的な知識の収集に始まり、遺産の評価の見積もりや、話し合いの日程調整と進行など、時間と労力を要することが多いです。

進めなければならないことは分かっていても、なかなか手が出ないことがよくあります。

また、遺言の内容に従って相続をする場合でも、相続人に非協力的な方が居る場合、手続きが遅れる場合が考えられます。

遺言執行者を指定し、手続きを進める権限を付与しておけば、遺産分割はスムーズに進みます。

相続時の遺産分割協議とは？

相続時に、相続人の間で行う遺産分割協議とはどのようなものなのでしょうか？

遺産分割協議とは、相続の設計図

相続には、被相続人と相続人の関係性によって、どなたがどれだけの割合を受け取るのか、民法上の基本的なセオリーがあります。

このセオリーを法定相続分と言い、たとえば相続人が配偶者と子ども3人なら、配偶者が6分の3、子どもはそれぞれ6分の1となります。

この法定相続分の2分の1を遺留分と言い、相続人が最低限請求できる権利としての相続分です。

遺留分が認められるのは被相続人の配偶者と子ども、両親などの直系尊属のみです。

しかし、相続人全員の同意があれば、遺言書の内容や法定相続分とは異なる割合での遺産遺産分割も可能となります。

こういったことも含めて、相続人全員で現実的な遺産分割の設計をおこなう話し合いのことを、遺産分割協議と言います。

遺産分割協議は、相続人全員の合意がない場合は無効であり、反対者がいる場合は成立したことになりません。

また、行方不明の相続人を除外して行ったり、非嫡出子の存在を知らずに、あるいは含めずにおこなった遺産分割協議はあとで無効となります。

遺産分割協議の期限

相続税には、相続開始後10か月以内という申告期限があるため、それを過ぎてしまうと相続税の各種特例が受けられず、その分相続税が高額となる恐れがあります。

しかし、相続財産に対する基礎控除の割合が大きい相続税は、計算上非課税となる場合も多く、その場合上記の申告期限は考慮しなくて良いことになります。

実際、遺産分割協議は法的な期限も設けられていませんが、年月の経過とともに家屋などの試算価値は下がり、相続人間の感情的なしこりが生まれる確率は高くなります。

スムーズな相続のためには、早い段階で遺産分割協議を終わらせ、相続を進めることが良いです。

不動産の遺産分割協議

不動産は金額が大きく、遺産の資産価値に占める割合が高いことが多いうえ、分割が難しいため、相続の際にもめる可能性が高いです。

また、実家などの売却をおこなって、お金で分ける換価分割をおこなう際は、一度相続人の代表者に登記上の所有権移転のうえで売却を進める必要があります。

土地の場合は分筆して分けることもできますが、いずれの方法でも、遺産分割協議書がととのっていることが必要です。

このほかに、分割などをせず相続人一人が相続するか、一人が相続したのちに価格を分配する換価分割、具体的相続分による共有取得とする共有分割などの方法があります。

相続時の遺産分割協議でよくあるトラブル

遺産分割協議上のトラブルの代表例は、どのようなものがあるのでしょうか？

相続する遺産の範囲をめぐるトラブル

これは、遺産を調べたところ所有者が被相続人であるかどうかはっきりしなかった、あるいは遺産の全体像自体がはっきりしないなどの場合です。

まず遺産の所有権をめぐって、現在の所有者とされる方との間で話し合いなどをし、遺産であると確定できなければ、遺産分割協議に入ることができません。

まだ明らかになっていない遺産が存在する可能性がある場合も、何らかの方法で調査をする必要があります。

ただ、遺産分割協議のあとに新しい遺産が出てきた場合でも一部分割と言い、さきの遺産分割協議は有効なまま、新しい遺産を分割する協議をおこなえば問題はありません。

相続する遺産の分割方法をめぐるトラブル

分割の方法についてはまず、前述の不動産の分割のように誰かがそのまま継ぐか、お金で分けるかなどの手法について相続人の間でもめてしまうケースがあります。

たとえば実家の土地家屋などについては、相続人の思いはそれぞれのため、冷静にどのようにするのが現実的かをよく検討のうえ話し合いをすることが良いとされます。

分割の方法におけるもう一つのパターンとして、介護などで被相続人への貢献度が高い相続人が、「自分は余計にもらう権利がある」という主張をする場合などです。

この主張は「寄与分」と言い、認めようという合意は比較的早いのですが、どの程度認めるかでもめるケースが多いです。

相続する遺産の評価方法をめぐるトラブル

これはおもに不動産に関しての評価方法となりますが、査定を通じた売却価格や、実際の取引価格に納得がいかない相続人が出た場合です。

この場合は最悪の場合裁判所の調停に委ねる形となり、時間や費用を要しながらの解決となります。

遺産分割のトラブルはこのほか、被相続人の内縁関係の配偶者の居住権や、遺産の独占や勝手な処分、相続人の中に認知症の方が居るなど、さまざまなケースがあります。

また、揉める要因では被相続人からの、遺留分の権利を無視した一方的な遺産分割の指定なども見られます。

相続人同士は血縁関係者が多く、身内の気楽さからの主張も起こりやすいですが、相続は民法を背景とした権利のやり取りであり、コンプライアンスを意識した対応が必要です。

認定長期優良住宅とは、2009年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定される、構造や設備に長期にわたって良好な状態で使用できる措置が講じられた優良な住宅をいいます。

当初は新築を対象にした認定制度が設けられていましたが、中古住宅の改築や増築を行う場合の認定制度も、2016年6月にスタートしました。

長期優良住宅の認定を受けるには、劣化対策や維持管理・更新の容易性、耐震性、省エネルギー性、可変性、バリアフリー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画に関する認定基準を満たすことが必要です。

長期優良住宅は、住宅ローン控除で控除対象借入限度額の優遇を受けられるほか、不動産取得税や登録免許税、固定資産税の算出においても優遇措置を受けられます。

自宅の売却で課税されるのは、譲渡所得に対する所得税ですが、贈与とはタダであげることなのに、売却をおこなっていて贈与税が課税される場合があります。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとはどのような場合でしょうか？

不動産売却時の贈与税とは？

贈与税とは？

贈与とは、金銭的な価値のある財産を無償で第三者に譲り渡す行為のことで、第三者は親子などの親族も含まれます。

贈与税とは、贈与を受けた側が、贈与した財産の価値に応じて収める税金です。

相続税には大きく分けて暦年課税と相続時精算課税の2つの制度があり、どちらかを選択することになっています。

暦年課税：毎年110万円の基礎控除枠があり、年間の贈与額が110万円を超えると、その資産価値に応じて課税。
相続時精算課税：選択した以降は2,500万円までいったん非課税で相続財産に合算し、2,500万円を超えた分について20%の課税。

暦年課税は100万円の基礎控除の課税標準額によって税率と控除額が異なり、1,000万以下の例では税率40%、控除額125万円です。たとえば1,000万円の贈与を受けたケースでは、1,000万円－110万円×40%－25万円で、贈与税の金額は231万円となります。

この2つの制度の使い分けは、生前にまとまった額の贈与をしたい場合や、価値が上がる前の価格で税額を確定したい場合に、相続時精算課税を選択します。

贈与税の難しさは、財産を売買する場合でも、実際よりも低い金額でおこなった場合、脱税とみなされて贈与税を課税される場合がある点です。

親子、夫婦、法人と経営者などのほか、完全な他人同士でも譲渡所得への課税を逃れる目的で低額の売買をおこなうと、贈与税がかかってしまうことがあります。

離婚と贈与税

離婚にともなう自宅の売却の場合に、贈与税が課税される場合があります。

離婚の財産分与での売却の場合、贈与税も譲渡所得税も課税されないのが基本ですが、以下のような場合は贈与税がかかる可能性が出てきます。

●分与された自宅の資産価値が、婚姻期間中の夫婦の協力で得た金額、その他の事情を考慮して、多すぎると判断される場合。
●贈与税や相続税を免れるための偽装離婚であると疑われた場合。

多すぎるという判断の場合は、過剰な部分に対して、偽装離婚の疑義の場合は財産分与対象のすべての金額に対して贈与税が課されることになります。

相続と贈与税

贈与税がもっとも関係が深いのが、相続時と言えるでしょう。
贈与税と相続税と、同じ資産について支払って少ない金額で済むのは、原則として相続税の方です。
その理由は、相続税の方が税率が低いからですが、例外のケースもあります。
後述する贈与税の控除枠内で贈与していく方法もあることと、相続税の基礎控除枠をどのくらい超えているかによっても、贈与税の対象で財産を授受した方がよい場合があります。
また、前述のように価値の上がる可能性が高い不動産、株、投資信託などは、贈与を早くおこなって現在の価値で贈与税を払った方が良いという判断をおこなう場合もあります。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとは？

これらのほか、売却で贈与税のかかるケースをさらに見てみましょう。

親族間の取引

親子や兄弟など、親族の間で不動産を売買する際に、贈与税が発生することがあります。
離婚の際も触れましたが、実際の価値よりも安く取引をした際の課税がこれにあたります。
たとえば1,000万円の価値のある物件を100万円で親族間売買をした場合、実際の相場との差額である900万円に対しても、贈与税が課税される形となるのです。
これが相場どおりの1,000万円の取引であった場合は、贈与税はかかりません。
税務署は親族間の売買については、とくにチェックが厳しくなりますので、対応については、多数のケースをノウハウとして持つ弊社へのご相談をお待ちしています。

法人に関係する取引

次に、関連会社間の取引や、法人とその代表者の間での取引についてです。
これらのケースもやはり、利害の一致した間柄の売買となりますので、売買価格と適正な相場との間の差額に関して、贈与税課税の可能性があります。
親族間売買同様に、税務署のチェックが厳しくなりますので、要注意です。

低額譲渡の問題に注意

ここまでのご説明のとおり、実際の相場よりも低額の「定額譲渡」は、問題にされることが多いです。

税務署は、不動産を売買したことやその金額を登記簿謄本や確定申告で把握し、低額譲渡として問題のありそうなケースについては指摘がされます。

確定申告自体がおこなわれていなかった場合では、税務調査が入ることもありますので、販売価格の決定は慎重におこないましょう。

不動産売却時の贈与税など税金を軽減する方法は？

売却にかかる贈与税が発生しそうな場合、税額を軽減する方法をご紹介しましょう。

毎年110万円づつの贈与

暦年課税の控除枠の、毎年110万円以内の金額を毎年贈与していくことで、基礎控除枠内に収める方法です。

たとえば、1,000万円の土地を10年かけて現金で贈与し、10年後に売買契約を結んで権利移動をおこない、贈与税を軽減します。

この方法で注意が必要なのは、毎年定額を贈与していると税務署から「定額贈与」とみなされる可能性があることです。

定額贈与では、毎年定額、合計いくらの贈与をする旨の契約書を作成し、予定された合計額に対して贈与税が課されるものです。

このようにならないために、毎年ごとに贈与契約書を作成する、毎回の贈与額や金額を都度変えるなどをします。

贈与税の配偶者特例

贈与税の配偶者特例は、婚姻期間が20年以上の妻にマイホームやマイホーム購入資金を贈与する場合、2,000万円まで非課税にできる制度です。

この特例は通称「おしどり贈与」と呼ばれるのですが、配偶者の老後の立場を安定させるはたらきがあります。

持ち家の名義の方が亡くなった場合、もっとも多いパターンとして配偶者と子どもが家を相続するかたちになります。

この際に配偶者が一定条件で住み続けられる権利を保証した「配偶者居住権」がありますが、おしどり贈与は生前に家の権利を配偶者に移行し、トラブル回避を狙うものです。

また、熟年離婚の際に財産分与として適用もできますが、一般的な離婚の財産分与はどのみち贈与税は課されないため、早く話し合いを収束させたい場合の利用となるでしょう。

住宅取得等資金の贈与の特例

住宅取得等資金の贈与の特例は、18歳以上の方が父母や祖父母などの直系尊属からマイホーム購入の資金について贈与を受ける場合、一定額まで非課税にできる制度です。

年ごとに細かく改正がおこなわれ、年々上限額は減っていますが、現在は以下の基準で令和5年末まで適用されます。

耐震・省エネルギー住宅の場合：　1000万円
上記以外の一般住宅の場合：　500万円

なお、2022年適用分から、贈与される方の年齢が20歳から18歳に引き下げられました。

築年も、20年以内（耐火建築物は25年以内）であったものが、1982年1月施行の新耐震基準に適合していれば良いことになりました。

この特例を利用すれば、建て替えや2世帯住宅取得等の際に無理なく資金を分担し、家づくりをおこなうことができます。

たとえば、マイホーム購入の初年はこの特例の上限の1,000万円の贈与を受け、以降年ごとに110万円以下づつの贈与の形をとることもできます。

都心部やその周辺の商業地域において、指定階以上を住宅の用途に指定するように規制される都市計画法で定められた特別用途地区ののひとつです。

住宅には、一般住宅のほか共同住宅、寄宿舎、老人ホームなどが含まれます。

これは都心部において住宅の確保を図るとともに、職住のバランスがとれた街づくりを目指すものです。

また、良好な住環境の確保ため、階数に関係なく一定の風俗営業などが禁止されています。

中高層階住居専用地区の中でも、第1種、第2種など分かれています。

一般的に柱や梁などの主要な構造部分が木材でつくられた住宅のことをいいます。

工法は主なものとして、木造軸組工法、2×4工法、2×6工法、木質パネル工法などがあります。

構造耐力上主要な部分にシロアリ、腐朽に弱い材料を使っているため、耐久性を確保するために原則として地面から1メートル以内の木部には防腐・防蟻の措置をすることが定められています。

ハウスメーカーとは、大手住宅メーカーをいいます。

ゼネコン(総合請負会社)が商業施設なども含めた多角的な事業展開をするのに対して、ハウスメーカーは住宅部門に特化している点が特徴です。

ハウスメーカーの規模は、全国展開の大手から地元中心の中堅まで多くの企業があり、業務内容も、一般木造住宅、プレハブ住宅、アパート建設、建売販売、リフォームなどそれぞれに得意とする分野があります。

実際の設計や施工は、設計事務所や工務店が行うことが多く、ハウスメーカーは商品企画や販売戦略などのマーケティング業務や、一般ユーザーを対象とした営業などが事業の中心になっているところが多いようです。