2項道路 不動産用語

建築基準法42条第2項に定められていることから、一般的に「2項道路」と呼ばれており、みなし道路ともいいます。

建築基準法では、原則として幅員が4m以上ないと道路として認められませんが、幅員4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。

この2項道路に接した敷地に建築物を建築する場合には、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックすることになります。

但し、平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われることになっており、 この6m区域指定を受けた場合には、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされます。

また、道路の片側が河川や崖等の場合には、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされます。

2項道路の広告にあたっては、その旨を表示しなければならず、その結果、敷地面積が概ね1割以上減少することになる場合には、その面積も表示しなければなりません。

港区の買い取り市況

以下は過去1年間(2018年)の取引実績より求めた、1㎡あたりの平均売却価格です。

物件種別 1㎡あたりの売却価格
中古マンション等 124万円
土地と建物(宅地) 355万円
土地(宅地) 254万円

 

物件種別にもよりますが、港区ではこの平均売却価格が年々高くなっています。今後、不動産の価格はどうなるのでしょうか。売却を考えている人にとっては気になる情報ですよね。

港区の地価は現在進行形で上がり続けています。2018年は、2008年リーマンショック直前の地価を超えるまでになりました。

2019年現在も、人口と世帯数は右肩上がりで増えており、住居の需要は高まっていると考えられます。2019年1月現在、港区の総人口は257,426人になりました。10年前の2000年と比べると165%成長です。

売却・購入をお考えの方は、ぜひ当社にご相談ください。

買換え特約 不動産用語

住宅を買い換える場合に、手持ち物件の売却資金を新規物件の購入に充てるという契約を締結することがあります。

そのような契約の場合、手持ち物件の売却ができなかったなどの場合は、新規物件の購入ができなくなってしまいます。

このようなケースに対応するため、既に所有する物件の売却が不調に終わった場合には、買主は新たな物件の契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約をつけることがあります。これを「買い換え特約」といいます。

例えば、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」というような特約となります。

謹賀新年 不動産市況は?

明けましておめでとうございます。旧年中のご愛顧を感謝申し上げますとともに、新春のご挨拶を申し上げます。

各業界、めでたいと手放しに喜びにくい昨今ですが、不動産市況はどのような状況でしょうか?

全体的に不動産価格は下落傾向

新型コロナの感染拡大による影響で、地価は全体的に下落傾向となりました。全国平均で2017年度以来3年ぶりに下落に転じ、中でも商業地は下落幅が大きくなりました。圏域別・用途別に前年と比べた平均地価変動率を見てみますと、

住宅地は地方圏の四市以外、三大都市圏や全国平均で上昇から下降に転じました。商業地は全国平均で-0.3%、三大都市圏では東京圏・大阪圏ではプラスであるものの、東京圏で4.9%→1.0%、大阪圏で6.8%→1.2%と上昇幅が下降しています。名古屋圏、地方圏は下降に転じています。

全国平均でも-0.3%となっており、下落幅は用途別で一番大きくなっています。インバウンド(訪日客)の大幅減の影響と考えられます。国土交通省は「いったん回復が立ち止まった状態で、多くの地域では様子見の小幅な変動」と解説し、今後の動向を見守る姿勢です。

一部地域はテレワークで上昇

テレワークの影響で、長野県等のリゾート地や埼玉県・千葉県といった東京近郊の一部地域では需要が高まり地価が上昇しています。今後新型コロナ終息後においてもテレワークを導入する企業が増加すると、東京一極集中が分散され近郊地域やリゾート地の需要が高まる可能性があります。

東京オリンピックの影響もあり、長らく東京を始めとした都市圏の地価上昇が続いてきました。オリンピックは2021年に開催される見込みですので東京の地価が大幅に下落するとは考えにくいです。ただし、コロナ後の生活様式の変化がどのくらい定着し、不動産業界に影響を与えるかは未知数ですので、今後の動向に注視していきましょう。

くらしの広場(情報誌) 品川区

品川区消費者センターでは、情報誌「くらしの広場」を年4回発行しています。消費者センターほか、各地域センターなど区施設で配布しています。集会等の資料として大量に必要な場合は、消費者センターへ連絡して交付を受けることが可能です。

2020年秋号

特集 損害保険をもっと知ろう
暮らしのヒント 食品ロス削減のためにできることから始めよう

くらしの広場(情報誌) 品川区
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/bosai/bosai-syohiseikatsu/hpg000030967.html

皆様には本年も大変お世話になりました。よいお年をお迎えくださいませ。

自家発電 不動産用語

外部への電力販売ではなく、自身での消費を目的に発電を行うことをさします。

以前は比較的大きな発電設備を持つ企業などが中心に自家発電を行ってきましたが、最近ではエネファーム(家庭用燃料電池)などの家庭用コージェネレーションを導入し、家庭での自家発電も行われるようになってきました。

また災害時の対策として自家発電を備える住宅も登場しています。

免疫力を高める食品

もうこういうご時世ですから、コロナにかかった時のことを考えるべきのような気がします。もっとも、インフルエンザなどの方が、致死率などよほど怖いらしいのですが。

本来、病気やケガは人間が持っている自然治癒力でよくなるものですね。発熱や膿が 出るのは健康を取り戻すための戦いが体に表れているのです。

そうして健康が回復をすれば、身体のなかに免疫ができます。そこで普段からこの免疫力を高める食生活をすれば、病気やケガに強い丈夫な体を作ることもできるというわけです。

1.主食は白米よりも胚芽米や玄米
白米はおいしいけれど、ほとんどがでんぷん質。タンパク質、ビタミン、ミネラル を多く含んだだ玄米が理想だが、胚芽米(5分つきから7分つき米)でも可。白米 なら麦を混ぜて食べる。また最近では粟やヒエ、ソバなどのいわゆる雑穀のよさ が見直されている。

2.良質な食物繊維、海草とキノコ類
昆布、ひじき、わかめなどはアルギン酸という植物繊維を多く含んでいるほか、 多くのミネラル、特にマグネシウムや亜鉛を含んでいる理想的な免疫力アップ食物。しいたけ、しめじ、なめこ、まいたけなどのきのこ類も植物繊維やビタミンDなどを多く含む低カロリーの健康食品。

3.丸ごと食べる、煮干しや干しエビなどの小魚
肉などの動物性食品は身体の一部分を食べる。それに比べ、小魚などの小さなも のは身体全部をいちどきに食べられる。食品としては全ての栄養素を含むこうした 小魚がおすすめ。

4.味噌、納豆、キムチ、チーズ、ヨーグルトなどの発酵食品
発酵食品はその土地、その場所にいる微生物の作用で新たな風味を得た食品。 こうした微生物や酵素は人間の健康にも寄与する食品を作ってくれる。昔から発酵 食品は長寿のもととして世界各国で食べられている。発酵を促す善玉菌の作用が 腸内を活発にして免疫力を高めてくれる。

5.定番の緑黄色野菜
各種ビタミンやカロテン、リコピン、アスパラギン酸 といった野菜のパワーは1年を通じて身体にやさ しい。 全ての野菜を摂取できるわけではないので、 できるだけ緑黄色、それも旬の野菜を時期に合わ せて食べる。料理 だけでなく、ジュースにして摂取 するのもひとつの工夫。

市街地再開発事業 不動産用語

市街地再開発事業とは、既成市街地において、土地の合理的で健全な高度利用と都市機能の更新とを図るために行われる建築物・建築敷地・公共施設の整備に関する事業のことをいいます。

市街地も古くに開発された場所だと、土地の合理的な、高度な利用がされておらず、暮らしにくい、使いにくいままの状況の場所もあります。そこに、公共の福祉の観点からメスを入れることになります。

手法の違いにより、権利変換方式による第1種と買収方式による第2種に分かれています。具体的には、道路や公園・役所やホール・商業施設などの再整備が行われます。北新宿、秋葉原、大船駅東口、戸塚駅西口、など各地で行われています。この事業に関して予定区域の指定があると、開発、土地取引などが制限されます。

日照権の保護

ある日隣に建物が建ち始め、あなたの部屋が日中日の射さない状況になったら、それは許すまじという話ですが、そのことは社会的に、どんなふうに位置づけられているのでしょうか?

日照権とは、日常生活の中で良好な日当たりを確保して生活する権利のことです。日照権自体を定める法律はありませんが、憲法第13条の幸福追求権、第25条の生存権などが法的根拠と考えられています。しかし、日照権を守るための法律はあります。

日照権は、社会の発展に応じて憲法でも保障されるべきだという議論のある、プライバシー権や知る権利などの「新しい人権」のうち、高度経済成長期に起きた公害の深刻化を背景に主張されるようになった、環境権の一部として解釈されています。

日照権を守る法律としては、斜線制限と日影規制を規定する建築基準法第56条があります。たとえば斜線制限とは、建築基準で道路や隣地に対し日中の時間帯に太陽光がさす角度の斜線を遮って建物を作ってはいけないという内容です。

しかし、これらの法を犯さない場合でも、日照権は保護されるべきものとされています。民法709条・710条の不法行為を請求の根拠として法的に争われた例では、「社会通念上、受忍限度を超えているかどうか」という点が判断基準とされ、日照権を侵害する建築物の建築差し止め請求や損害賠償請求が認められた判例もあります。

不動産の証券化 不動産用語

企業にとって、資金調達は重要な経営活動です。資金調達の方法は多岐にわたりますが、株式の発行、債券の発行など現状、金融的手法による手段が主となっています。しかし、他にも多くの資金調達手段があります。その一つが、不動産の証券化です。

不動産は一般的に価格変動リスクが比較的小さい上、収益が安定して見込めるため、本来は優秀な投資対象です。にも関わらず、投資家にはなかなか手が出しづらかったのは、投資家にとって魅力的な投資対象であっても物件価格が高いため購入がしにくいことが挙げられます。

不動産所有者にとっても、売却、賃貸などでの資金調達では、所有権を手放す、あるいは使用権を失うため、不動産は流動性が低く、資金調達手段として難しい側面があるといえます。

この難点を解消するスキームがREIT(リート)を含む不動産の証券化です。まず不動産を売却するため、合同会社や特定目的会社などの形式で事業体を作ります。事業体は不動産を運用し、出資した投資家に、投資額に応じて家賃収入や運用益を分します。事業体が募る出資額は小口化されていることから出資しやすく、投資家にとって魅力的な投資対象となります。

証券化された不動産は言うまでもなく流動性が高く、投資対象としてのデメリットは小さくなるのです。