カテゴリーアーカイブ 不動産購入知識・用語

ハウスメーカーとは、大手住宅メーカーをいいます。

ゼネコン(総合請負会社)が商業施設なども含めた多角的な事業展開をするのに対して、ハウスメーカーは住宅部門に特化している点が特徴です。

ハウスメーカーの規模は、全国展開の大手から地元中心の中堅まで多くの企業があり、業務内容も、一般木造住宅、プレハブ住宅、アパート建設、建売販売、リフォームなどそれぞれに得意とする分野があります。

実際の設計や施工は、設計事務所や工務店が行うことが多く、ハウスメーカーは商品企画や販売戦略などのマーケティング業務や、一般ユーザーを対象とした営業などが事業の中心になっているところが多いようです。

譲渡所得に対する税金

不動産を売却した金額から、経費を差し引いた譲渡所得に対する税金は、以下の3種類が課税されます。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

所得税と復興特別所得税は国税、住民税は地方税として居住自治体向けに徴収され、売却の翌年の支払いとなります。

譲渡所得に対する税金は必ず発生するわけではなく、売却の結果、譲渡所得がゼロ、あるいはマイナスとなった場合は支払いはなくなります。

復興特別所得税とは？

復興特別所得税とは東日本大震災からの復興のための財源としてもうけられ、平成25年1月1日から令和19年12月31日までの25年間、徴収されることになっています。

源泉徴収など通常の所得や年金からも徴収されていますが、不動産所得は分離課税と言って、発生した時点でほかの所得と独立して申告し、納税するものです。

前述のように譲渡所得税や住民税と税率を合計して、まとめて徴収するようになっています。

現在、令和19年以降もこの復興枠が防衛費にスライドするという、よく分からない話になっています。

印紙税と登録免許税

印紙税は、売却時の不動産売買契約書に、印紙を購入して貼る形で納税します。契約書に貼付したら、消印を押すことで納税したという形になります。

「何に対しての課税か」というと、契約書の経済活動が対象なので、譲渡所得と同じように感じますが、異なる点は、印紙税は本来売主と買主に平等に負担義務がある点です。

ただし、売主と買主の間で「印紙代はどちらか一方が負担する」と決めても差し支えありません。

近年普及しつつある電子契約では、現状では収入印紙を貼る義務がなく、納税の必要がない状況となっています。

続いて登録免許税ですが、売却の際に売主の方が負担するのは、売却のために住宅ローンを完済したことで生じる抵当権抹消登記です。

納税は、法務局に提出する申請用紙の添付台紙に印紙を貼って納め、納税者の消印は不要です。

不特定の債権を極度額(きょくどがく)の限度まで担保する抵当権を、根抵当権といいます。

普通の抵当権では、特定の債権(一定額の借金)が消滅する(返済される)と、抵当権も消滅してしまいます。

ところが、継続的な取引(会社などが銀行から資金を借り入れたり返済したりを繰り返すことなど)の場合、そのつど、抵当権を設定したり解除したりするのでは不便です。

そこで、あらかじめ借入れることができる最高額(極度額)を決めておき、その範囲で債権を担保するようにしたのが、根抵当権なのです。

なお、極度額は担保評価額の110パーセントとすることが一般的です。

1件の不動産売却がスタートするまでには、多数のの書類を探したり作成したりして準備をします。

代表的なものについて、「なぜ必要か」などがわかると、売却へのご理解が進むかと思います。

物件の参考資料

購入当時の販売図面、パンフレット、契約書や重要事項説明があれば、大事な事柄が網羅されて書かれていますので、資料としてとても有効です。

マンションの場合の管理規約、使用細則、維持費の関連書類は、ペット可、駐車場の状況などの販売条件が確認でき、査定の段階から資料として必要となります。

このほか、建物の品質を証明する資料として、建築確認済証、検査済証、インスペクション、住宅性能評価書などがあります。

建築確認済証と検査済証は、建築基準法にかなっているかを新築当時にチェックした証明です。

ここまでの書類は、ご自宅にあるものを探していただく形のものです。

インスペクションと住宅性能評価書は、土地や建物について見えない形の不具合がないかや、住宅の構造、耐火、省エネ性能などの検査をおこなうものです。

インスペクションと住宅性能評価書は、販売時に有利な材料となるため、専門機関や技術者に調査や評価依頼をおこなうものです。

インスペクションは5万円ほど、住宅性能評価は10万円ほどの費用を要します。

住宅ローンの償還表

住宅ローンの償還表を必要とする目的は、住宅ローンの残債がどのくらいかを把握する目安です。

償還表の残債は正確に言えば、その時点での一括返済額とは異なるため、あくまで目安ではありますが、査定額から概算の売却益を算出し、ローンの残債と比較をします。

売却益からローンを返しきるかによって、金融機関の抵当権を抹消するための方法を検討する必要が出てきますので、査定とあわせてこの辺りも意識して進める必要があります。

住宅ローンの償還表は年に2回ほど、金融機関から自宅に郵送されてきますので、その直近のものをご用意ください。

登記済証または登記識別情報通知

こちらは不動産会社と売却のための媒介契約締結の際の確認です。

いわゆる昔から不動産の権利書といわれるもので、2005年以降は登記識別情報通知という形の書類となっています。

その不動産が間違いなく登記されていて、それが誰のものなのかを証する書類で、ご自宅で大切に保管されているものですので、それを拝見します。

売却される物件に関する権利関係については、別途登記簿謄本によって確認をいたします。

このほか不動産売却の契約締結時と、引き渡し時に必要な書類については、改めてご紹介しますが、さしあたり下図もご参照ください。

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに、一時的な借入をする短期の融資のことです。

住宅ローンの借入は、物件が完成し、所有権が移転した後に、金融機関が物件に抵当権を設定登記してから融資が実行されます。

しかし、抵当権を登記するためには、不動産会社や建築会社に代金を支払う必要があります。

そのため、住宅ローンが実行されるまでの間に利用されるのが、つなぎ融資です。
買い替えの場合にも、売却物件の代金が支払われるまでの間、利用する場合があります。

つなぎ融資は住宅ローンと異なるので、別の契約書が必要で、諸費用や利息も発生します。

不動産の「買い換え」の際、手持ちの物件が売却できない場合に備えて、売買契約に白紙解除できる旨の特約をつけることを「買い換え特約」といいます。

今まで住んでいた住宅や敷地を売って、新たに居住用の住宅や敷地を買うことを「買い換え」といいます。

この「買い換え」を行うときに、手持ちの物件が売却できないと資金繰りなどで非常に困ることになるので、売買契約に、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売却できなかったときは、本契約は白紙解除できる」旨の特約をつける必要があります。

このような特約が「買い換え特約」です。
なお、買主が白紙解除した場合、

1. 売主が契約締結時より受領した手付金や代金を返却するか否か
2. 買主に損害賠償の義務が存在しないこと

などの事項を明記しておく必要があります。

全国で放置空き家が問題視される中、国会では「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）が平成26年11月に成立しました。

この法律では、次のことが定められています。

• 空き家の実態調査
• 空き家の所有者へ適切な管理の指導
• 空き家の跡地についての活用促進
• 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
• 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
• 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

特定空家に指定された後に改善の勧告されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。

介護型リフォーム工事は、車椅子利用・寝たきり等の介護を必要とする人の身体状況に合わせて、快適に生活やリハビリテーションができることを目指すものです。

また、介護する人が介護・介助しやすいように住宅の間取りや仕様、設備等をリフォームすることです。

例えば、

・玄関や居室のドアを大きく開く引き戸に替える

・車椅子が通りやすいように各スペースを広げたり段差を解消する

・介護される人の居室の近くにトイレや洗面室、浴室を移設する

などがあります。

介護保険制度、自治体等の助成金がありますので、見積もり段階で申請の準備もおこないましょう。

建築基準法とは、建物を建築するうえで最も基本となる法律です。

建築基準法は、「国民の生命、健康および財産の保護」を目的に、1950年に制定されました。建物を設計・建築するには、建築基準法のほかに、都市計画法、宅地造成等規正法、消防法ほかさまざまな法律の規制を受けます。

そのなかで建築基準法は、他の法律と関連しながら、守るべき最低限の基準を明示しているものです。

建築基準法の適用範囲は、建築物、建築物の敷地、構造、設備、用途が規制対象となります。一般建築物は全て含まれますが、文化財や保安施設などは対象外です。

法律の構成は、建物自体の安全性や構造・防災・衛生などについて定めた「単体規定」と、都市の防災や環境向上などの観点から定めた「集団規定」なら成り立っています。

また、その基準が効力を持つために、着工前の建築確認や工事中の中間検査、工事完成後の完了検査、違法建築の是正勧告などについても定めています。

所得税とは、個人の所得に対してかかる税金のことです。

所得には、給与所得のほか、公的年金などの雑所得、事業所得、不動産所得など10種類あり、課税方式には総合課税と分離課税があります。

総合課税は、他の所得と合算した金額に課税されるものです。分離課税は、利子所得や配当所得など、個別に課税されるものです。

不動産取引の関連では、不動産所得（家賃など）と譲渡所得があります。