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ハザードマップ【はざーどまっぷ】
自然災害が発生した場合の被害を予測し、その被害がどの程度でどの範囲にまでおよぶのかを示したマップのことをさします。各自治体のホームページなどでも閲覧できます。
ハザードマップの種類
河川の氾濫や水害による浸水予想地域を示した「河川浸水洪水マップ」。土石流の発生や崖崩れの予想範囲を示した「土砂災害マップ」。地震による液状化や火災が発生する予想範囲を示した「地震災害マップ」。火山灰の降下予想範囲や火口地点、溶岩流の到達予想範囲を示した「火山防災マップ」。津波による浸水予想地域や高波時の通行止め箇所を示した「津波浸水・高潮マップ」。
いずれのハザードマップも、避難場所が記載されています。
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契約書に出てくる手付金等の保全措置とは、どんな意味合いでしょう？
買主が手付金などを売主に支払った後で、物件の引き渡しまでの間に、売主の倒産や夜逃げなどで引き渡しができない場合、支払った手付金などを返還してもらう措置のことをいいます。
ただし、この場合の売主は宅建業者で、買主は個人に限ります。また、手付金等とは、契約締結の日以降、物件の引き渡し前までに支払われる金銭で、代金に充当されるものをいいます。
保全措置では、未完成物件の場合は、物件価格の5％を超え、かつ1,000万円を超えるとき、完成物件の場合は、物件価格の10％を超え、かつ1,000万円を超えるときに、売主が保証証書を発行します。
なお、保全措置は手付金などの受領前に講じなければなりません。
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中古住宅などで、建て替えや増築ができない不動産には「再建築不可」や「建築不可」と不動産広告に表示されます。
既存不適格建築物や接道義務違反の土地建物、増築によって容積率オーバーになっている建築物、市街化調整区域の土地などが該当します。
再建築不可であることを表示していない不動産広告は、表示規約に違反するものです。
また、再建築ができないことを知らないで購入すると、安いものの見込み違いとなります。
中古住宅の購入に際しては、十分注意しましょう。
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つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに、一時的な借入をする短期の融資のことです。
住宅ローンの借入は、物件が完成し、所有権が移転した後に、金融機関が物件に抵当権を設定登記してから融資が実行されます。
しかし、抵当権を登記するためには、不動産会社や建築会社に代金を支払う必要があります。そのため、住宅ローンが実行されるまでの間に利用されるのが、つなぎ融資です。
買い替えの場合にも、売却物件の代金が支払われるまでの間、利用する場合があります。
つなぎ融資は住宅ローンと異なるので、別の契約書が必要で、諸費用や利息も発生します。
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売却の際にすべての過程のスタートとなるのは、査定によっていくらくらいで売れるかを確認することです。
この査定を、直接物件の現場を訪れて確認するのが訪問査定ですが、いきなり訪問を受けるのは、ちょっと気がひけると考えられるかもしれませんね。
ではまず、訪問査定とはどのようなものかを確認していきましょう。
訪問査定は、実際に見る査定
訪問査定は、不動産会社のスタッフが実際に物件を訪れて、建物や土地、周辺環境の状況を確認して、販売価格を算出する査定方法です。
物件に関するお話を伺い、平均的な相場よりプラスになる項目、マイナスとなる項目を確認して、価格算定の根拠としていきます。
事前にお願いした資料があれば拝見し、あとはチェック項目に従い確認作業を進めますので、当日にさまざまなことをお願いしたり、何時間もいただくことはありません。
訪問による確認のほかに、机上で近隣の類似物件の相場を確認したり、公定の相場価格を参照したり、登記された内容をチェックするなどの作業もおこないます。
このようにして算出した査定額をもとに、媒介契約をおこなう場合は、お客様との話し合いの中で売り出し価格を決定します。
机上査定との違い
査定方法としては、書類上での確認や計算のみによって価格を算出する机上査定という方法もあります。
訪問査定のことを別名、「実査定」と呼び、机上査定のあとに訪問査定をおこなうこととなり、机上査定はあくまで簡易的なものです。
机上査定は結果が出るのが早く手軽におこなえ、机上査定と訪問査定の金額がたまたまそう変わらないという場合もあります。
しかし、理由は後述しますが、まず訪問査定を受けることをおすすめします。
訪問査定の流れ
訪問査定時には、まずいくつかの書類について、事前に探していただくか、準備をお願いします。
この書類の調達は机上査定の際にもお願いするものです。
また、可能であれば当日は家の売却について窓口となられる方に在宅いただくと、査定がスムーズになります。
当日は最大2時間程度、物件とその周囲について調査をしますが、周囲に売却を知らせるのはなるべく先にしたいなどの場合は、配慮のうえでおこないます。
机上での調べも終えたうえで、1週間から10日ほどで査定結果をお伝えできます。
次に、訪問査定のメリットとデメリットについてご説明します。
訪問査定のメリット
訪問査定のメリットやデメリットは基本的に机上査定との比較となりますが、なんといってもメリットとなるのは、査定結果の精度の高さです。
近隣相場や路線価だけでは判断できない、物件固有の長所や不具合などを正確に価格に反映でき、売りやすい、成約後に買主とのトラブルを防ぐ確認も可能になります。
売り出し価格は、売却に関するその他の要素を総合的に検討したうえで決まるため、査定価格より上下することもあります。
しかし、その基準となるのは正確な価格出しです。
訪問査定のデメリット
訪問査定は丁寧に検証しながらおこなう分、机上査定の当日から3日程度に比べ、1週間から10日と価格算出に時間がかかります。
また、取り寄せる書類の種類も増えますので、査定を依頼する方の手間も増える形となります。
しかしこれらの書類は結局、売却をおこなう上で必要となる書類ばかりですので、書類を集める時期が違うだけということになります。
また、訪問査定や机上査定だけでは足りないケースというのがあります。
これは、相続や共同名義などのトラブルで、不動産の価値を公的に正確に証明することが必要となった場合です。
この場合は査定ではなく不動産鑑定士による鑑定を依頼することとなりますが、その場合は20万円から30万円ほどの費用がかかります。
訪問査定をおすすめする理由
訪問査定も机上査定も、査定自体にかかる費用は両方とも0円となっています。
また、前述のように机上査定済みでも最終的には訪問査定をおこなう形となるため、最初から正確な査定額を出した方が良いということになります。
また、売却の方針を考えるうえで、大事なのは査定額だけではありません。
早く売りたいか、高く売りたいか、住宅ローンの残りはどのくらいあるか、誰の名義なのか、相続、離婚、経済的なことなど、さまざまな要素が売却の手法を左右します。
時に立ち入ったことのお訊ねにもなりますが、これらの状況を総合的に把握することで、お客様にとってベストな手順や手法を導き出します。
つまり、訪問査定をさせて頂くなかで、これらのさまざまな要素に関してもヒアリングさせていただくことができるのです。
これらに対応する姿勢を通じて、「不動産売却を任せて信頼できる会社なのか」という判断もしていただけると考えています。
では、訪問査定の前にはどのような準備をおこなうのでしょうか？
書類を探しておく
訪問査定の際に、事前に準備をお願いする書類は以下です。
権利証、または登記識別情報
登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、検査済証
境界確認書や、境界に関する覚書
固定資産税納税通知書
購入時の売買契約書、管理規約、販売図面、リフォーム履歴など
これらの書類について、しまってあるものを探したり、取り寄せのお願いをします。
これらの書類は必要ない場合や、できたらあれば良いというものも含みますので、事前にすり合わせをいたします。
アピールポイントや不具合をまとめておく
売却する不動産について、ふだんは忘れているような事実を取りまとめてあると、正確な査定につながります。
眺望や近隣の施設などの利便性、建物や設備の良さなど、アピールポイントは査定上プラスに働くことがあります。
いつ頃どのようなリフォームをおこなったかなどの履歴も、査定に影響するポイントとなります。
また、埋設物やシロアリなど土地や建物の不具合、エアコンなど設備の不調などについて、分かっている点を思い出してメモしておきましょう。
査定時には不要ですが、専門の検査員の検査を受けて、隠れた不具合などを確認するホームインスペクションをおこなっておくと、売却時に有利になります。
掃除や片付けは？
訪問査定にあたって、家のお掃除や片付けは、基本的には必要ありません。
荷物や家具が多すぎて、建物の状態の確認がしづらいなどの場合はありますが、壁紙のシミや床の汚れが査定に影響することもありませんので、ご安心ください。
不動産売却がはじまって、購入希望者の方に内覧をしてもらう際は、家の中の印象が購入に影響することもあります。
専門業者によるハウスクリーニングは、居住しながらでも依頼ができ、5万円から7万円ほどの予算で依頼ができます。
水回りなどは見違えるほどきれいになりますので、おすすめです。
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日本では、主に住宅不足の解消を目的として鉄道駅周辺や郊外部へ造成される新しい都市をさします。
内部および周辺部には教育施設や文化施設、商業施設、官公署らが整備され、多様な機能を有しています。
人口の増加が続いた高度経済成長期に、公的機関や民間企業によって相次ぎ建設されました。
ベッドタウンとして重要な役割を果たす一方で、経年による住民の高齢化や建物の老朽化などの問題を抱えています。
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気密住宅とは一般的に、家全体にある隙間面積（cｍ2＝平方センチ）を延べ床面積（㎡）で割った「隙間相当面積」（単位はcｍ2/ｍ2）が、床面積㎡当たり5.0cｍ2/㎡以下の住宅をさします。
1992年に改正された「新省エネルギー基準」によって認知された名称で、1999年の「次世代省エネルギー基準」では、寒冷地である断熱地域区分のI、II地域では、相当隙間面積2.0平方センチ以下、その他の地域では相当隙間面積5.0平方センチ以下となるように規定されていましたが、2009年の省エネ法の改正でその規定が削除されました。
現在では、高気密住宅という呼ばれ方が多いです。
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風水は古代中国の思想で、氣の流れを物の位置で制御する思想です。
こうした風水の思想を取り入れ、開運を目的に家具や色の配置などを行った部屋作りが行われることがあります。
例えば、水回りを清潔にしないと健康に支障がおきると考えられていたり、玄関を清潔にしないと幸運が呼び込めないといわれています。
お気に入りの物件について、風水上問題個所があるような場合は、色や植物、小物の配置などで凶相をカバーする方法をとることができます。
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ひな壇とは、階段状になった造成地のことです。雛人形をかざる台のような形状から、このようによばれます。
風通しがよいケースが多く、高い場所や角地にある区画は、眺望もよくなります。
ただ丘陵地などを切り開いたため、坂があり、傾斜が急になるほど、人や自転車の上り下りもきついものとなります。
なお各区画の日当りもよい南斜面のひな壇は、南下がりといいます。
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壁芯面積とは、壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積のことです。
建築基準法では床面積は壁芯面積のことを指すため、広告やパンフレットなどに記載されている建物面積や専有面積は、壁芯面積で表示されています。
一方、壁の内側の寸法で測られた面積を内法面積といいます。
マンションなどの区分所有建物では内法面積で登記されるため、パンフレットなどの専有面積より、実際の登記面積はやや狭くなるので注意が必要です。
