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コロナ禍や、都市一極集中が穏やかになってきたことで、都市部を中心に、賃貸物件の借り手市場化が進んでいます。

とくに狭小面積や、駅から遠いなどの物件は不利となっているようですが、どうにかして対策をしたいものです。

＜ターゲットの見直し＞

以下のような、どちらかというと敬遠しがちだった、あるいは想定していなかったターゲットに目を向けてみましょう。

●高齢者
●リモートワーカー

まず、いままではニーズがあまりないうえ、敬遠もしがちだった高齢者の方の受け入れです。

団塊世代のリタイアにともなって、駅から離れた戸建の広さや、管理を持て余し、自宅の不動産は売却したり貸し出して、他に移りたいニーズが増しています。

しかし、自分の子供家族との同居は、気兼ねしてしまう方がほとんどです。

そして、コロナ禍で顕著になったのが、リモートワーカーの存在です。

もともと、現在の20歳代の人は、家財も少なく広い居住スペースを必要としない傾向にありましたが、リモートワークですこし事情が変わりました。

広さとは違いますが、自宅内で仕事やリモート会議をする空間と、プライベートの空間を分けたいというニーズが生まれました。

これらの新しいターゲット像に合わせて工夫して募集することで、空室対策をおこなうのです。

＜ターゲットに合わせた配慮＞

高齢者の方が賃貸物件を利用するうえで、最もカギとなるのがバリアフリー対策です。

玄関土間の広さ、廊下などの滑りにくさ、部屋間の段差、浴槽と洗い場の段差、手すりなどの対策が可能か検討しましょう。

最近は見守り装備も安価に導入できるほか、助成金、終身建物賃貸借契約など高齢者受け入れを支援する制度もあります。

高齢者とリモートワーカーは、買い物施設や医療機関などが近ければ、駅から遠い点は、あまりウイークポイントになりません。

リモートワーカーは、限られた空間内で生活のけじめを求めますので、パーテーションや、簡単なワークスペースを備えるのも良いでしょう。

ペット可も空室対策となりますが、ただペットOKにするだけでなく、傷つきにくい壁や床、散歩のあとに使える水道など、ちょっとした配慮が、成約率を高めます。

＜設備導入の際もターゲットを考えて！＞

部屋がなかなか埋まらない中、設備投資を考えるのは、出資者である不動産物件オーナーにとっては苦渋の選択です。

しかし、むやみに設備を新しくするだけでは、誰に喜んでもらうのかがはっきりせず、空室対策につながらない可能性があります。

ターゲットによって求められる設備は変わるため、誰に向けて物件をアピールするのかを最初に決めてから、設備導入を検討しましょう。

＜効果的な設備導入の例＞

たとえば、独り暮らしの女性社会人に効果的に訴求する設備は、モニター付きインターフォン、宅配ボックス、温水洗浄便座の3つです。

都心のワンルームが苦戦する中、この3つを備えた女性専用物件は、比較的決まりやすかった例もあります。

このほか、女性に喜ばれるのは24時間ゴミ出し可や、共有部分が充分に明るいことです。

効果的な導入ということでいえば、周囲の差別化する方法もポイントとなるでしょう。

周辺物件があまり導入していないセキュリティや、防音対策を取り入れることで効果を上げる場合もあります。

高齢の方には、可能なら室内の温度が水回りまで均一に保たれるようなしくみ、あるいは脱衣所や浴室を温める設備や方法があれば安心でしょう。

設備ではありませんが、高齢の方が多い場合は、コミュニティやイベントがあれば、差別化する方法となる可能性もあります。

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同居する住宅のことです。単に親子世帯の同居というだけでなく、世帯が独立性をもった住宅を意味します。

二世帯住宅は、親子で土地を共有したり、建設コストも削減できるなどの経済的メリットがあり、一定のプライバシーを確保しながら、お互いにサポートできるという生活上のメリットもあります。

また、二世帯住宅は、1戸とみなされるか2戸とみなされるかで、融資可能額や税額が変わってきます。

2戸1棟の住宅とみなされると区分登記が可能になり、融資面では二世帯分の公的融資が受けられます。

また税金面では、ひとつの世帯の面積が小さくなるので、課税が軽減されることになります。

住みながら売るのは普通です

関東近郊の情報となりますが、不動産業者間の情報データベース「レインズ」の、2022年中にファミリー物件のマンション成約数を抽出したものがありますが、その結果、空き家と居住中で、成約数に差が認められませんでした。

中古物件の流通が盛んになってきた現在、住みながらマンションの売却できるのは、普通のことと言って良いようです。

住みながら内覧を受ける

住みながらの売却の場合の特色として、簡単に言いますと、「住んでいるところにお客様が見に来られる」ことになります。

不動産売買取引の下見のことを内見、あるいは内覧と言い、売主の方が常時この内見に対応いただく形になるのです。

不動産会社のスタッフがサポートで同行することも多いのですが、いずれにせよお住まい中の売主の方にも対応の負担が生じます。

住みながらマンション売却をするメリット

まず、売却される方のメリットですが、仮住まいを準備する必要がない場合、仮住まいの賃料が不要となるほか、引っ越しの回数が1回減るため、そのコストや手間も省けます。

また、子どもさんの転校が必要な転居の場合、転校のタイミングを伸ばすことができます。

そして、現在のお住まいが先に売却できることで、迅速にローンの残債の返済に充てられることや、新居のローンの頭金など、資金計画が立てやすくなります。

売却を先行しておこなうことで、旧居と新居のダブルローン期間ができるリスクも低減できます。

買主の方にもメリットはあり、住まわれていた方と直接話ができる点は、購入判断のうえでは有意義な点となるでしょう。

また、空き家の内見は少々ものさびしい印象を受ける場合もありますが、それがなく、具体的な生活のイメージがしやすい点も挙げられるでしょう。

住みながらマンション売却をするデメリット

逆に、買主の方には前の持ち主の方の生活感の痕跡を好まれない方、先入観のない形で物件を見たい方も一定数はおられるでしょう。

また、売主の方も日程調整や部屋の状態など、内見に対応しなくてはならない点が嫌だという方もおられると思います。

住みながらマンション売却を成功させるコツは？

お部屋の対応
前述の生活感はなるべく軽減した方が良いので、まず不要なものや家具を整理して減らすことをおこなっておきましょう。

成約して引き渡しまでには転居が決まっており、早めに準備をするつもりで、思い切った断捨離をおこなうのも良いでしょう。

臭いの強いものは置かないようにし、清掃などによってなるべく臭いを落とすこともおすすめします。

内覧の対応
不動産会社のスタッフが同行する際は大抵持参しますが、内覧の方用にスリッパの用意をしてあげてください。

お迎えする前に、窓を開けて換気をしておくことをおすすめします。

来られた方とは気負った長話や、「買ってください！」的な営業トークは必要ありませんが、気に入っている点や、近隣の情報をお話し、質問に答えてあげましょう。

マンションの場合は共有部分の施設の利用、管理組合の規定で特徴的なものや、自治会を通した近所付き合いの状況なども、購入希望の方に有益な情報となります。

ハウスクリーニング
ハウスクリーニングはプロの清掃業者に屋内の清掃を依頼することで、予算は屋内全体・3DKで5万円から7万円程度です。

住みながらでも依頼ができ、普通の清掃で困難な汚れ落としが可能で、ご自分でされた場合とは異次元の仕上がりです。

ホームステージング
ホームステージングは、家具や小物を配置して、物件にイメージアップをはかる方法です。

予算は様々ですが、家全体を手がけなくとも、たとえばリビングの見晴らしを強調するソファーを置く、簡単なテレワークスペースを設けるなどでも効果はあります。

ホームインスペクション
ホームインスペクションは、住まいの隠れた不具合を専門の検査員が調査して問題ないことを証明し、後日それでも問題が見つかった際の保険に加入できる制度です。

ホームインスペクションの費用は5万円から6万円程度で、購入希望の方の安心感を高めます。

不動産売却時の贈与税とは？

まず贈与税はどのような税金なのかをご説明します。

贈与税とは？

贈与とは、金銭的な価値のある財産を無償で第三者に譲り渡す行為のことで、第三者は親子などの親族も含まれます。

贈与税とは、贈与を受けた側が、贈与した財産の価値に応じて収める税金です。
相続税には大きく分けて暦年課税と相続時精算課税の2つの制度があり、どちらかを選択することになっています。

暦年課税：毎年110万円の基礎控除枠があり、年間の贈与額が110万円を超えると、その資産価値に応じて課税。

相続時精算課税：選択した以降は2,500万円までいったん非課税で相続財産に合算し、2,500万円を超えた分について20%の課税。

暦年課税は100万円の基礎控除の課税標準額によって税率と控除額が異なり、1,000万以下の例では税率40%、控除額125万円です。

たとえば1,000万円の贈与を受けたケースでは、1,000万円－110万円×40%－25万円で、贈与税の金額は231万円となります。

この2つの制度の使い分けは、生前にまとまった額の贈与をしたい場合や、価値が上がる前の価格で税額を確定したい場合に、相続時精算課税を選択します。

贈与税の難しさは、財産を売買する場合でも、実際よりも低い金額でおこなった場合、脱税とみなされて贈与税を課税される場合がある点です。

親子、夫婦、法人と経営者などのほか、完全な他人同士でも譲渡所得への課税を逃れる目的で低額の売買をおこなうと、贈与税がかかってしまうことがあります。

離婚と贈与税

離婚にともなう自宅の売却の場合に、贈与税が課税される場合があります。

離婚の財産分与での売却の場合、贈与税も譲渡所得税も課税されないのが基本ですが、以下のような場合は贈与税がかかる可能性が出てきます。

●分与された自宅の資産価値が、婚姻期間中の夫婦の協力で得た金額、その他の事情を考慮して、多すぎると判断される場合。

●贈与税や相続税を免れるための偽装離婚であると疑われた場合。

多すぎるという判断の場合は、過剰な部分に対して、偽装離婚の疑義の場合は財産分与対象のすべての金額に対して贈与税が課されることになります。

相続と贈与税

贈与税がもっとも関係が深いのが、相続時と言えるでしょう。

贈与税と相続税と、同じ資産について支払って少ない金額で済むのは、原則として相続税の方です。

その理由は、相続税の方が税率が低いからですが、例外のケースもあります。

後述する贈与税の控除枠内で贈与していく方法もあることと、相続税の基礎控除枠をどのくらい超えているかによっても、贈与税の対象で財産を授受した方がよい場合があります。

また、前述のように価値の上がる可能性が高い不動産、株、投資信託などは、贈与を早くおこなって現在の価値で贈与税を払った方が良いという判断をおこなう場合もあります。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとは？

これらのほか、売却で贈与税のかかるケースをさらに見てみましょう。

親族間の取引

親子や兄弟など、親族の間で不動産を売買する際に、贈与税が発生することがあります。

離婚の際も触れましたが、実際の価値よりも安く取引をした際の課税がこれにあたります。

たとえば1,000万円の価値のある物件を100万円で親族間売買をした場合、実際の相場との差額である900万円に対しても、贈与税が課税される形となるのです。

これが相場どおりの1,000万円の取引であった場合は、贈与税はかかりません。
税務署は親族間の売買については、とくにチェックが厳しくなりますので、対応については、多数のケースをノウハウとして持つ弊社へのご相談をお待ちしています。

法人に関係する取引

次に、関連会社間の取引や、法人とその代表者の間での取引についてです。

これらのケースもやはり、利害の一致した間柄の売買となりますので、売買価格と適正な相場との間の差額に関して、贈与税課税の可能性があります。

親族間売買同様に、税務署のチェックが厳しくなりますので、要注意です。

低額譲渡の問題に注意

ここまでのご説明のとおり、実際の相場よりも低額の「定額譲渡」は、問題にされることが多いです。

税務署は、不動産を売買したことやその金額を登記簿謄本や確定申告で把握し、低額譲渡として問題のありそうなケースについては指摘がされます。

確定申告自体がおこなわれていなかった場合では、税務調査が入ることもありますので、販売価格の決定は慎重におこないましょう。

不動産売却時の贈与税など税金を軽減する方法は？

売却にかかる贈与税が発生しそうな場合、税額を軽減する方法をご紹介しましょう。

毎年110万円づつの贈与

暦年課税の控除枠の、毎年110万円以内の金額を毎年贈与していくことで、基礎控除枠内に収める方法です。

たとえば、1,000万円の土地を10年かけて現金で贈与し、10年後に売買契約を結んで権利移動をおこない、贈与税を軽減します。

この方法で注意が必要なのは、毎年定額を贈与していると税務署から「定額贈与」とみなされる可能性があることです。

定額贈与では、毎年定額、合計いくらの贈与をする旨の契約書を作成し、予定された合計額に対して贈与税が課されるものです。

このようにならないために、毎年ごとに贈与契約書を作成する、毎回の贈与額や金額を都度変えるなどをします。

贈与税の配偶者特例

贈与税の配偶者特例は、婚姻期間が20年以上の妻にマイホームやマイホーム購入資金を贈与する場合、2,000万円まで非課税にできる制度です。

この特例は通称「おしどり贈与」と呼ばれるのですが、配偶者の老後の立場を安定させるはたらきがあります。

持ち家の名義の方が亡くなった場合、もっとも多いパターンとして配偶者と子どもが家を相続するかたちになります。

この際に配偶者が一定条件で住み続けられる権利を保証した「配偶者居住権」がありますが、おしどり贈与は生前に家の権利を配偶者に移行し、トラブル回避を狙うものです。

また、熟年離婚の際に財産分与として適用もできますが、一般的な離婚の財産分与はどのみち贈与税は課されないため、早く話し合いを収束させたい場合の利用となるでしょう。

住宅取得等資金の贈与の特例

住宅取得等資金の贈与の特例は、18歳以上の方が父母や祖父母などの直系尊属からマイホーム購入の資金について贈与を受ける場合、一定額まで非課税にできる制度です。

年ごとに細かく改正がおこなわれ、年々上限額は減っていますが、現在は以下の基準で令和5年末まで適用されます。

耐震・省エネルギー住宅の場合：　1000万円
上記以外の一般住宅の場合：　500万円

なお、2022年適用分から、贈与される方の年齢が20歳から18歳に引き下げられました。

築年も、20年以内（耐火建築物は25年以内）であったものが、1982年1月施行の新耐震基準に適合していれば良いことになりました。

この特例を利用すれば、建て替えや2世帯住宅取得等の際に無理なく資金を分担し、家づくりをおこなうことができます。

たとえば、マイホーム購入の初年はこの特例の上限の1,000万円の贈与を受け、以降年ごとに110万円以下づつの贈与の形をとることもできます。

不動産を売るときの名義の確認

まず大事なのは、不動産が誰のものなのかなど、権利関係に関する確認です。

売却する不動産の権利関係を確認する

売却する不動産の名義などについて、権利関係を登記簿謄本か登記識別情報(もしくは権利書）をもとに確認しましょう。

たとえば、以前返済が終わった住宅ローンの、借り入れの際の抵当権が抹消されていない場合があります。

住宅ローンの抵当権抹消は、借り入れ先の金融機関から証明書をもらって債務者か、その相続人が相続後に手続きをする必要があります。

また、個人事業の借り入れなどの目的で、根抵当権が設定されたままになっていないでしょうか？

根抵当権も抹消しないと売却は難しいですが、根抵当権のほうが通常の抵当権よりも抹消手続きや抹消の交渉などに時間を要しますので、注意しましょう。

抵当権も根抵当権も、抹消のためには借り入れたお金の完済が必要となります。

このほかに不動産を調べた結果、共同名義であると分かった場合は、不動産の売却について共同名義の方と合意のうえ、一緒に話を進めていく必要があります。

不動産の本体には共同名義がなくとも、前面道路などに共同持分がある場合、この部分の取り決めの変更など、共同名義人の方の同意を得なくてはならないケースもあります。

専門的な知識の少ない共同名義人同士だけで話し合いをしていると、意見の一致を見ずにトラブルとなる可能性も高いです。

そのような場合は弊社にご相談を頂ければ、客観的で公平な方針を共有するサポートをいたします。

相続の場合は名義変更が必要

遺産相続の際は、権利関係の移動に沿って相続登記がなされていると思いがちです。

ところが相続登記は義務ではないため、相続が完了していても、不動産の名義は被相続人の方のままということもあるのです。

相続した不動産を売るためには、かならず相続人の方に所有権が移動している必要があります。

相続の完了していない不動産は売ることができないので、相続人同士で話し合い、財産分与の方針を決めましょう。

また、相続の完了する前に被相続人以外の方が居住するなどすると、譲渡所得税の空き家特例による控除が使えなくなる可能性がある点も、要注意です。

共同名義の場合の注意点

離婚される夫婦の不動産が、2人の共有名義となっている場合、ローンの名義についても注意をする必要があります。

ペアローンを組んでいる不動産をどちらかの名義に一本化する場合は、借り換えや一括返済、夫婦間売買などの手段で一括返済をおこないます。

連帯保証についてもはずしておくのが、トラブルを避けるために必要です。

不動産の名義に関しては、ご不明な点は弊社にお気軽にご相談ください。

不動産を売るときの土地、建物の状態の確認

つづいて現在の土地、建物の現在の状態について確認しましょう。

土地の状態を確認する

土地に関してもっとも確認が必要なのは、隣地との境界線がはっきりしているかどうか、登記されている内容と実情が一致しているかどうかです。

登記のまま確定する公簿売買という手段もありますが、境界が不確定か、実情と一致しない状況の土地は買主から敬遠されますので、必要に応じて確定測量をおこないましょう。

分かっているトラブルがある場合、現在の持ち同士の関係ではとくに問題が起きていなくても、今後新しい人間関係の中でトラブルが起きる可能性を生みます。

境界を調べた結果、隣地との境界の中心線にブロックを設けているような場合は取り壊したうえで、境界の内側に新たにブロックを設けられるようにするなどの配慮が必要です。

また、すぐに対策が必要でなくとも、隣地の方との覚え書きを作成しておくなども良いでしょう。

建物の状態を確認する

建物の状況も、同様に確認が必要になります。

いままで慣れていてとくに問題視していなかったことも、世間一般的には不具合の一種となる場合があります。

不動産を売る際には告知義務と言って、買主の購入に関する判断に公正を期すために、知っている不具合をすべて伝える必要があります。

これらの状況は調べた事項を、重要事項説明書の添付書類となる物件状況等報告書に記載しておくことになっています。

このほかに、近年では災害時の状況も買主の関心となっており、洪水や地震のハザードマップをチェックする買主の方もおられます。

隠れた不具合の可能性

このほか、土地の土壌汚染や居住用としてふさわしくないような埋設物の存在を確認すると良いです。

建物に関しては、天井裏の雨漏りやシロアリの食害、建材の見えない部分の湿気などによる傷みなどを調べて、その状況を明らかにすることが一般化してきました。

これらの調査は専門家に依頼するホームインスペクションによって可能で、費用は6万円空10万円ほどです。

この調査によって住宅瑕疵保険への加入ができ、一定期間に隠れた不具合が見つかった場合、補修費用が支払われるようになります。

ホームインスペクションと住宅瑕疵保険は、中古住宅の買主に大きな安心となるため、売却上有利となります。

訪問査定は、実際に見る査定

訪問査定は、不動産会社のスタッフが実際に物件を訪れて、建物や土地、周辺環境の状況を確認して、販売価格を算出する査定方法です。

物件に関するお話を伺い、平均的な相場よりプラスになる項目、マイナスとなる項目を確認して、価格算定の根拠としていきます。

事前にお願いした資料があれば拝見し、あとはチェック項目に従い確認作業を進めますので、当日にさまざまなことをお願いしたり、何時間もいただくことはありません。

訪問による確認のほかに、机上で近隣の類似物件の相場を確認したり、公定の相場価格を参照したり、登記された内容をチェックするなどの作業もおこないます。

このようにして算出した査定額をもとに、媒介契約をおこなう場合は、お客様との話し合いの中で売り出し価格を決定します。

机上査定との違い

査定方法としては、書類上での確認や計算のみによって価格を算出する机上査定という方法もあります。

訪問査定のことを別名、「実査定」と呼び、机上査定のあとに訪問査定をおこなうこととなり、机上査定はあくまで簡易的なものです。

机上査定は結果が出るのが早く手軽におこなえ、机上査定と訪問査定の金額がたまたまそう変わらないという場合もあります。

しかし、理由は後述しますが、まず訪問査定を受けることをおすすめします。

訪問査定の流れ

訪問査定時には、まずいくつかの書類について、事前に探していただくか、準備をお願いします。

この書類の調達は机上査定の際にもお願いするものです。
また、可能であれば当日は家の売却について窓口となられる方に在宅いただくと、査定がスムーズになります。

当日は最大2時間程度、物件とその周囲について調査をしますが、周囲に売却を知らせるのはなるべく先にしたいなどの場合は、配慮のうえでおこないます。

机上での調べも終えたうえで、1週間から10日ほどで査定結果をお伝えできます。

不動産売却時の訪問査定のメリット、デメリット

次に、訪問査定のメリットとデメリットについてご説明します。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットやデメリットは基本的に机上査定との比較となりますが、なんといってもメリットとなるのは、査定結果の精度の高さです。

近隣相場や路線価だけでは判断できない、物件固有の長所や不具合などを正確に価格に反映でき、売りやすい、成約後に買主とのトラブルを防ぐ確認も可能になります。

売り出し価格は、売却に関するその他の要素を総合的に検討したうえで決まるため、査定価格より上下することもあります。

しかし、その基準となるのは正確な価格出しです。

訪問査定のデメリット

訪問査定は丁寧に検証しながらおこなう分、机上査定の当日から3日程度に比べ、1週間から10日と価格算出に時間がかかります。

また、取り寄せる書類の種類も増えますので、査定を依頼する方の手間も増える形となります。

しかしこれらの書類は結局、売却をおこなう上で必要となる書類ばかりですので、書類を集める時期が違うだけということになります。

また、訪問査定や机上査定だけでは足りないケースというのがあります。

これは、相続や共同名義などのトラブルで、不動産の価値を公的に正確に証明することが必要となった場合です。

この場合は査定ではなく不動産鑑定士による鑑定を依頼することとなりますが、その場合は20万円から30万円ほどの費用がかかります。

訪問査定をおすすめする理由

訪問査定も机上査定も、査定自体にかかる費用は両方とも0円となっています。

また、前述のように机上査定済みでも最終的には訪問査定をおこなう形となるため、最初から正確な査定額を出した方が良いということになります。

また、売却の方針を考えるうえで、大事なのは査定額だけではありません。

弊社では、それぞれの売却案件につき、専任の担当者が1対1で最後まで責任をもって対応いたします。

早く売りたいか、高く売りたいか、住宅ローンの残りはどのくらいあるか、誰の名義なのか、相続、離婚、経済的なことなど、さまざまな要素が売却の手法を左右します。

時に立ち入ったことのお訊ねにもなりますが、これらの状況を総合的に把握することで、お客様にとってベストな手順や手法を導き出します。

つまり、訪問査定をさせて頂くなかで、これらのさまざまな要素に関してもヒアリングさせていただくことができるのです。

これらに対応する姿勢を通じて、「不動産売却を任せて信頼できる会社なのか」という判断もしていただけると考えています。

布基礎とは、建物の外周や壁の下を這うように連続した基礎です。

ベタ基礎などと同じ直接基礎のひとつで、構造材は鉄筋の入ったコンクリートが主流です。

断面は、底部が幅広いT字型をしています。

この部分を地中に埋め、水平方向の安定と地盤の支持力を高めます。

この形状をフーチングといい、連続フーチング基礎とも呼びます。

布基礎は耐力が強いとされ、木造住宅によく使われています。

市街地再開発事業とは、既成市街地において、土地の合理的で健全な高度利用と都市機能の更新とを図るために行われる建築物・建築敷地・公共施設の整備に関する事業のことをいいます。

手法の違いにより、権利変換方式による第1種と買収方式による第2種に分かれています。具体的には、道路や公園・役所やホール・商業施設などの再整備が行われます。

北新宿、秋葉原、大船駅東口、戸塚駅西口など各地で行われています。

この事業に関して予定区域の指定があると、開発、土地取引などが制限されます。

地勢とは、土地のありさまのことです。

「平坦」とか、「ひな壇」という表現をします。

土地の高低や傾き、地質など土地そのものの状態を指したり、山や川の配置、海に面しているなどの環境面も包括するなど、幅広く使われる言葉です。

温かい空気が冷やされて冷たくなる過程で、空気中に含まれている水分が液体として表れる現象を結露といいます。

この結露が壁の内側や床下などの発生する現象のことを内部結露といいます。内部結露はカビやダニを発生させ、シックハウスの原因となるだけでなく、建物の耐久性を低下させます。

内部結露を防ぐには、壁内にある断熱材の内側に防湿層を設けて水蒸気の侵入を防いだり、壁内部に空気が通るようにして壁内の水蒸気を外に排出する装置を取り付けるなどの対策をする必要があります。