耐火構造とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要な構造部分が、一定の耐火性能を持った構造のことです。
一定の耐火性能というのは、通常の火災が起きてから30分から3時間以上の間、建物が倒壊したり他に延焼したりしない性能を持っていることをいいます。建物部位や階数ごとに耐火性能の規定時間が決められています。
一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどがこれに当たります。
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2項道路 不動産用語
建築基準法42条第2項に定められていることから、一般的に「2項道路」と呼ばれており、みなし道路ともいいます。
建築基準法では、原則として幅員が4ｍ以上ないと道路として認められませんが、幅員4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。
この2項道路に接した敷地に建築物を建築する場合には、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックすることになります。
但し、平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われることになっており、 この6m区域指定を受けた場合には、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされます。
また、道路の片側が河川や崖等の場合には、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされます。
2項道路の広告にあたっては、その旨を表示しなければならず、その結果、敷地面積が概ね1割以上減少することになる場合には、その面積も表示しなければなりません。
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買換え特約 不動産用語
住宅を買い換える場合に、手持ち物件の売却資金を新規物件の購入に充てるという契約を締結することがあります。
そのような契約の場合、手持ち物件の売却ができなかったなどの場合は、新規物件の購入ができなくなってしまいます。
このようなケースに対応するため、既に所有する物件の売却が不調に終わった場合には、買主は新たな物件の契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約をつけることがあります。これを「買い換え特約」といいます。
例えば、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」というような特約となります。
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謹賀新年 不動産市況は？
明けましておめでとうございます。旧年中のご愛顧を感謝申し上げますとともに、新春のご挨拶を申し上げます。
各業界、めでたいと手放しに喜びにくい昨今ですが、不動産市況はどのような状況でしょうか？
全体的に不動産価格は下落傾向
新型コロナの感染拡大による影響で、地価は全体的に下落傾向となりました。全国平均で2017年度以来3年ぶりに下落に転じ、中でも商業地は下落幅が大きくなりました。圏域別・用途別に前年と比べた平均地価変動率を見てみますと、
住宅地は地方圏の四市以外、三大都市圏や全国平均で上昇から下降に転じました。商業地は全国平均で-0.3％、三大都市圏では東京圏・大阪圏ではプラスであるものの、東京圏で4.9％→1.0％、大阪圏で6.8％→1.2％と上昇幅が下降しています。名古屋圏、地方圏は下降に転じています。
全国平均でも-0.3％となっており、下落幅は用途別で一番大きくなっています。インバウンド（訪日客）の大幅減の影響と考えられます。国土交通省は「いったん回復が立ち止まった状態で、多くの地域では様子見の小幅な変動」と解説し、今後の動向を見守る姿勢です。
一部地域はテレワークで上昇
テレワークの影響で、長野県等のリゾート地や埼玉県・千葉県といった東京近郊の一部地域では需要が高まり地価が上昇しています。今後新型コロナ終息後においてもテレワークを導入する企業が増加すると、東京一極集中が分散され近郊地域やリゾート地の需要が高まる可能性があります。
東京オリンピックの影響もあり、長らく東京を始めとした都市圏の地価上昇が続いてきました。オリンピックは2021年に開催される見込みですので東京の地価が大幅に下落するとは考えにくいです。ただし、コロナ後の生活様式の変化がどのくらい定着し、不動産業界に影響を与えるかは未知数ですので、今後の動向に注視していきましょう。
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自家発電 不動産用語
外部への電力販売ではなく、自身での消費を目的に発電を行うことをさします。
以前は比較的大きな発電設備を持つ企業などが中心に自家発電を行ってきましたが、最近ではエネファーム（家庭用燃料電池）などの家庭用コージェネレーションを導入し、家庭での自家発電も行われるようになってきました。
また災害時の対策として自家発電を備える住宅も登場しています。
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市街地再開発事業 不動産用語
市街地再開発事業とは、既成市街地において、土地の合理的で健全な高度利用と都市機能の更新とを図るために行われる建築物・建築敷地・公共施設の整備に関する事業のことをいいます。
市街地も古くに開発された場所だと、土地の合理的な、高度な利用がされておらず、暮らしにくい、使いにくいままの状況の場所もあります。そこに、公共の福祉の観点からメスを入れることになります。
手法の違いにより、権利変換方式による第1種と買収方式による第2種に分かれています。具体的には、道路や公園・役所やホール・商業施設などの再整備が行われます。北新宿、秋葉原、大船駅東口、戸塚駅西口、など各地で行われています。この事業に関して予定区域の指定があると、開発、土地取引などが制限されます。
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不動産の証券化 不動産用語
企業にとって、資金調達は重要な経営活動です。資金調達の方法は多岐にわたりますが、株式の発行、債券の発行など現状、金融的手法による手段が主となっています。しかし、他にも多くの資金調達手段があります。その一つが、不動産の証券化です。
不動産は一般的に価格変動リスクが比較的小さい上、収益が安定して見込めるため、本来は優秀な投資対象です。にも関わらず、投資家にはなかなか手が出しづらかったのは、投資家にとって魅力的な投資対象であっても物件価格が高いため購入がしにくいことが挙げられます。
不動産所有者にとっても、売却、賃貸などでの資金調達では、所有権を手放す、あるいは使用権を失うため、不動産は流動性が低く、資金調達手段として難しい側面があるといえます。
この難点を解消するスキームがREIT（リート）を含む不動産の証券化です。まず不動産を売却するため、合同会社や特定目的会社などの形式で事業体を作ります。事業体は不動産を運用し、出資した投資家に、投資額に応じて家賃収入や運用益を分します。事業体が募る出資額は小口化されていることから出資しやすく、投資家にとって魅力的な投資対象となります。
証券化された不動産は言うまでもなく流動性が高く、投資対象としてのデメリットは小さくなるのです。
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終身建物賃貸借 不動産用語
しゅうしんたてものちんたいしゃく
借主の死亡のときまで存続し、借主が死亡したときに終了する建物の賃貸借契約をいいます。
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」によって認められた賃貸借契約で、借地借家法の定める契約ルールの特例です。
この契約を締結する事業者は、住宅のバリアフリー化や前払い家賃の保全措置を講じるなど、一定の条件を満たした上で都道府県知事の認可を得ます。また、契約は公正証書等書面によらなければならないとされています。
これで賃貸人＝大家さん側は、入居者の方がいかなる状態になっても住み続けて頂くようになりますが、契約終了後のお部屋の片付けほか、スムーズに運べる点も増えます。
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青地 不動産用語
あおち。公図の中で青く塗られた部分（地方によっては緑色または薄墨色）で、無番地の土地のことです。
昔の畦道や法地などが多く、国有地です。その他水色に塗られた水路も国有地でとなっています。
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媒介 不動産用語
よく図面の下の部分に記載されていたりするこの【媒介 (ばいかい)】とは、不動産取引においての不動産業者 (正式には宅地建物取引業者) のひとつの立場立ち居地の事です。
不動産業における媒介の意味は不動産屋さんが各取引 (売買・交換・賃貸借)に対して、売主や貸主と買主や借主の間に入り、取引の成立に向けて活動するという意味です。
本来正確ではないのですが同じ意味合いの言葉では“仲介”も同じ意味合いを表す形として使用している不動産業者もいます。
(仲介は広意義で仲介という括りの中に一般媒介・専任媒介・専属専任媒介と詳細に区別されています。)