カテゴリーアーカイブ 不動産購入知識・用語

建築内部の床に使用する材料のことです。フローリングやタイルなど様々な種類があります。

一般的には、オーク、チークなどの硬い木の無垢材が使われるのが一般的でしたが、最近では集成材を使用したものも多くなってきています。

日々最も接触している部分のため傷付きやすいです。表面保護対策としては、ワックスやフロアコーティングなどの方法があります。

最近のワックスはすごく進化しています。メーカーも液体の見た目も、昔と同じなのですが、塗るとムラが出にくく艶もはっきりしていて驚きました。

二世帯住宅とは、文字通り親世帯と子世帯が同居する住宅のことです。単に親子世帯の同居というだけでなく、世帯が独立性をもった住宅を意味します。

二世帯住宅は、親子で土地を共有したり、建設コストも削減できるなどの経済的メリットがあり、また、一定のプライバシーを確保しながらお互いにサポートできるという、生活上のメリットもあります。

また、二世帯住宅は、1戸とみなされるか2戸とみなされるかで、融資可能額や税額が変わってきます。

2戸1棟の住宅とみなされると、区分登記が可能になり、融資面では、二世帯分の公的融資が受けられます。また税金面では、ひとつの世帯の面積が小さくなるので、課税が軽減されることになります。

地下室とは、地下にある部屋のことです。

建築基準法では、床から地盤までの高さが、その階の天井までの高さの1/3以上のもののことを地下室と定めています。

地下室は、高い防音性を生かして音楽室として利用したり、年間を通じての温度差が小さいことを生かして食品の貯蔵庫として利用することができますが、採光・換気を確保しにくく、湿気がたまりやすいので注意が必要です。

カンヌ映画祭でパルムドールを受賞した「パラサイト 半地下の家族」というお話もありましたが、本当に湿気が多く、韓国では貧乏暮らしの象徴なのだそうです。ソウルの中心部は家賃が高く、半地下でも住めればいい方との事。

3分の1以上地下に潜ると法令上の地下室なわけですから、皆さんが考えるものは全部地下室ですね。

一定条件を満たした地下室は、延床面積の3分の1以内であれば容積率に算入されません。例えば建ぺい率が50％、容積率が100％で30坪の敷地なら、最大で1階と2階を合わせて30坪の建物に加え、15坪の地下室を造ることができるのです。

部屋の用途は限られるでしょうが、都市部の住居設計では、悪い話ではありません。

シックハウス対策とは、2003年に施行された改正建築基準法による規制をさします。

改正建築基準法では、シックハウス症候群の原因となる化学物質に関して、換気基準や使用規制が設けられました。対象となる物質は、クロルピリホスとホルムアルデヒドです。

クロルピリホスは住宅の建材使用が禁止されました。また、ホルムアルデヒドは、建材の面積を制限および換気設備の設置を義務付けました。

司法書士とは、不動産や会社の登記や供託を行う専門家です。

司法書士は、司法書士試験に合格した人、または裁判所事務官などの法務専門職に10年以上勤務した人で、司法書士名簿に登録された有資格者です。

不動産登記においては、土地や家屋の所有権移転登記など、権利にかかわる「甲区」「乙区」の登記申請を行います(所在地などの「表題部」は土地家屋調査士が行います)。

また、会社設立の際の法人登記や役員変更などの商業登記なども司法書士が手続きを代行します。

そのほか、簡易裁判所で審理される140万円以下の事件について、弁護士同様に、訴訟手続の代理や相手方との交渉や調停を行います。

他人の依頼を受けて、報酬を得て、不動産の登記を行うことができるのは、

表示に関する登記は、土地家屋調査士
表示に関する登記以外は、司法書士

ですが、表示に関する登記は、土地家屋調査士、表示に関する登記以外は、司法書士、司法書士、土地家屋調査士に依頼しなければならないという法律はありません。

そして、もう１つの重要なポイントは、『業』です。

業であれば、司法書士や土地家屋調査士でなければなりませんが、業でなければ、誰でも、他人からの依頼を受けて登記の手続きができます。

ですから、家族や、友人、知人が、報酬を得ずに、登記の手続きを行うことが可能なのです。

実測面積とは、登記簿面積ではなく、測量に基づいた面積のことをいいます。

Surveyor engineer making measure on the field

登記簿面積は、明治時代初期の地租改正事業での測量によって作成した公図が基本になり、また、住民の申請であったため、地租を低くするために過小申請する例も少なくありませんでした。

1960年の法改正によって、公図は法的根拠を失っていますが、精度の高い地図(14条地図)が全国的に完成するまでは暫定的に公図が用いられています。しかし、土地売買契約では、登記簿面積と現況の土地が異なるとトラブルの原因となります。契約を結ぶにあたっては、測量による実測面積での取引が望まれます。

空中権には2つの意味があります。

1．土地の上空の空間の一部を使用する権利
契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれる。

区分地上権による空中権は、工作物（例えば空中電線）を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用収益する権利をいう。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地（例えば電柱の設置場所）の便益のために他人の土地の空中を使用する（例えば電線を設置する）権利である。

いずれも、民法上の物権として認められています。

2．未利用の容積率を移転する権利
都市計画で定められた容積率（建物の敷地面積に対する総床面積の割合）のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいいます。

一定の条件のもとで容積率を割増しする方法（実質的に容積率が移転される）としては、「特定街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連坦建築物設計」などの制度がありますが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならない他、既存の建物の未利用容積率を移転することはできません（「連坦建築物設計」を除く）。

同一物を複数の者に譲渡することをいいます。

例えば、AがBに不動産を譲渡した後、Aが同じ不動産を第三者たるCに譲渡する場合はこれに該当します。

不動産の譲渡は、登記によって対抗要件を備えるため、Bの所有権が登記される前にCに譲渡することは可能とされます（登記完了までは、譲渡は完全には終了しない）。そして、最終的な譲受人となるのは、先に登記した者です。しかし、CがAB間の譲渡を知っていて（悪意）、信義則に反する動機等があるときには、登記がなくともBはCに対抗できるとされてます。

なお、登記が遅れて不動産の引渡しを受けることができない被譲渡人は、Aに対して損害賠償などを請求することができます。また、動産についても二重譲渡はあり得るが、動産の対抗要件は占有していることです。

今回は民法のお勉強でした。

内見とは、内部見学の略語であり、不動産の物件を契約する前に実際に訪れて見ることです。内覧という言葉が使われることがありますが、意味の違いはほとんどありません。ただし、不動産会社によっては、新築物件の完成を見ることに限り内覧と呼ぶように区別している場合もあります。

文字や画像だけで物件が自分に合っているのかどうかを判断することは難しく、住み始めてから後悔してしまうことがあります。内見することで、部屋の雰囲気や周辺環境などを知り、より正確な判断ができるようになります。

内見するときはあらかじめ不動産会社に問合せをして、物件の条件やスケジュール、待ち合わせ場所などをすり合わせます。その後、実際に内見して、物件が気に入ったら契約することになります。

近年ではパソコンやスマホなどのビデオ通話を使って、現地に行かなくても物件の様子を確認できるオンライン内見というサービスも生まれています。

企業が事業資金をどうやって集め（総資本）、どのような状態で保有しているか（資産）を表すもので、ある一定時点における資産、負債、純資産の状態を複式簿記という手法によって損益計算書などと同時に作成され、企業の経営状態に関する情報を提供します。

英語でBalance Sheet（バランスシート）と呼ばれるため、B/Sと略されたりします。これは貸借対照表が左右に分かれていて、左側の借方と右側の貸方が釣り合っているからです。

借方には資産の部、貸方には負債の部と純資産の部が表記されます。資産は流動資産と固定資産に分けられ、流動資産とは有価証券や売掛金、預金などのように1年以内に現金化することが可能な流動性のある資産、固定資産とは建物、土地、機械など長期にわたって保有する資産のことです。

貸方に記載される負債とは返さなければならない借金の状態を表したもので、1年以内に支払わなければならない流動負債と1年以後に支払わなければならない固定負債に分かれます。

流動負債＋固定負債＋資本を総資本といい、自己資本の比率（資本÷総資本）が高いほど健全な経営が行われているといえます。