カテゴリーアーカイブ 不動産購入知識・用語

不動産の「買い換え」の際、手持ちの物件が売却できない場合に備えて、売買契約に白紙解除できる旨の特約をつけることを「買い換え特約」といいます。

今まで住んでいた住宅や敷地を売って、新たに居住用の住宅や敷地を買うことを「買い換え」といいます。

この「買い換え」を行うときに、手持ちの物件が売却できないと資金繰りなどで非常に困ることになるので、売買契約に、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売却できなかったときは、本契約は白紙解除できる」旨の特約をつける必要があります。このような特約が「買い換え特約」です。

なお、買主が白紙解除した場合、

1.売主が契約締結時より受領した手付金や代金を返却するか否か
2.買主に損害賠償の義務が存在しないこと

などの事項を明記しておく必要があります。

中古住宅は、経年劣化だけではなく、所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。

そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を診断（インスペクション）することをいいます。国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、第三者の適正な診断が得られることになりました。

診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。住宅インスペクションを行うことで、建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同居する住宅のことです。

単に親子世帯の同居というだけでなく、世帯が独立性をもった住宅を意味します。二世帯住宅は、親子で土地を共有したり、建設コストも削減できるなどの経済的メリットがあり、また、一定のプライバシーを確保しながらお互いにサポートできるという、生活上のメリットもあります。

また、二世帯住宅は、1戸とみなされるか2戸とみなされるかで、融資可能額や税額が変わってきます。

2戸1棟の住宅とみなされると、区分登記が可能になり、融資面では、二世帯分の公的融資が受けられます。また税金面では、ひとつの世帯の面積が小さくなるので、課税が軽減されることになります。

年月が経過して、修繕費用をどのようにするか、世代交代の際に家屋をどのように利用していくかを、早い段階で話し合い、決めておく事が良いと思われます。

リースバック

所有していた不動産を売却した後、購入した第三者より当該物件を借り受ける事です。

自社ビルを保有している会社が、バランスシートにおける資産圧縮等の為自社ビルを売却し、その後も引き続きその物件を借り受けて使用を続ける様なケースです。

近似した考えで行われるのがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージ

自己保有の不動産等の資産を担保に、自治体・金融機関等から融資を受け、死亡した時点で資産売却により一括返済するシステム、言い換えると自宅などを担保に、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられるシニア世代向けの金融制度です。

毎月の返済は金利のみを支払い、元金の返済は借入人の死亡後に持ち家を売却して返済に充てます。

自宅を所有しているものの、手持ちの現預金や収入の少ないご高齢のかたが、自宅に住み続けながら、老後の生活資金やリフォーム費用、お孫さんの教育資金などを調達できる商品として注目を集めています。

自治体の扶助制度として武蔵野方式・世田谷方式などで始まり、現在では厚労省による長期生活支援資金貸付制度になっています。

都市計画税とは、市街化区域内の不動産にかかる地方税のことです。

この都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用を目的としています。税率は0.3パーセント以下ですが、市町村によって異なります。納付期限は固定資産税と同じで、毎年1月1日現在の所有者に課されます。

固定資産税と同様に、一定の条件に合えば、土地に対する課税標準額を軽減(敷地面積200平方メートルまでは3分の1、それ以上は3分の2)に軽減する措置があります。

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して課される地方税のことです。

毎年、1月1日現在の所有者に対して、その資産のある市町村(東京23区の場合は都)から課税されます。固定資産税の納付は、年度初めに「納付通知書」が送られてくるので、それに従って年4回に分割して納付します。

固定資産税の税額は、原則として「固定資産税課税標準額」の1.4パーセントとなっています。ただし、一定の新築住宅や小規模住宅用地などは軽減されます。

リバースモーゲージとは、自己保有の不動産等の資産を担保に、自治体・金融機関等から融資を受けておき、死亡した時点で資産売却により一括返済するシステムです。武蔵野方式・世田谷方式などが存在します。

老後の生活資金として編み出された方法ですが、差し迫ったお金の問題への答えになることもさることながら、いつまでも相続後はっきりした状況が動かず、朽ちてゆく物件が減らせる意義は大きいのではないでしょうか？

事前に話し合いを行っておかないと、相続人が「当てが外れた・・・」となる可能性もありますが。

分譲マンションなどで、居住者が不在の時でも荷物を受け取れるようにした設備を「宅配ボックス」といいます。

届け先の居住者が留守の際、宅配業者が、宅配ボックスに荷物を入れ施錠しておけば、居住者は、帰宅時に簡単な操作で受け取ることができるというものです。

一人暮らしや共働きの家庭には便利な設備で、最近では、書留郵便物対応やクレジットカードによる決済システムをもつタイプも登場しています。

自宅用ならよいのですが、マンションなどの集合住宅でいつまでも引きとらない、配達票を紛失するなどをすると、管理会社や宅配便業者を巻き込んで、ちょっとした嵐が起きますので、注意しましょう。