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2016年第1四半期から2020年第1四半期の約5年の間で、「港区」が第5位で、四半期平均196件の取引きがありました。

平米単価は、2016年に117万9,865万円／㎡、2020年第1四半期は148万1,160円／㎡と、125％ほど値上り。中古マンションの価格は、日本でも有数の高さです。

2017年第1四半期に最高245件を記録し、200件前後の安定した取引きを誇っていましたが、2020年第1四半期に－72件と、取引件数を落とし、コロナ禍の影響を脱した現在はまた件数を伸ばしています。

令和３年度住宅ローン新規貸出額、前年度より増加し、20 兆円超

令和３年度の民間・民間住宅ローンの新規貸出額は 20 兆 7,948 億円であり、令和２年度より 9,811 億円増加しました。

新規貸出額における金利タイプ別の割合

令和３年度は「変動金利型」（76.2％）の割合が最も高く、前年度より 6.2 ポイン
ト増加した。「全期間固定金利型」（3.4％）の割合は前年度より増加し、「証券化ローン」（6.8％）、「固定金利期間選択型」（13.5％）の割合は前年度より減少しました。

新規貸出額における使途別割合

令和３年度の新規貸出額の内訳は、新築住宅向けが 73.4％、既存（中古）住宅向け
が 20.8％、借換え向けが 5.8％となっています。既存（中古）住宅向けの割合が増加し、新築住宅向けの割合は減少しました。

総住宅に占める空き家の割合は東京都区部（23区）でも10.4%となった。前回調査の13年より0.8ポイント低下したが、1割を超える水準が続いた。

大阪市は17.1%、北九州市は15.8%で全国平均の13.6%を上回り、大都市でも空き家問題が深刻であることが鮮明になった。

政令指定都市の空き家率では、さいたま市が9.4%、川崎市が9.5%、横浜市が9.7%と1割を下回っている。

総住宅数は6240万7千戸となり、前回調査に比べ2.9%増えた。

総世帯数は3.0%増の5400万1千世帯となり、住宅数とほぼ同じ伸びになった。

1住宅あたりの延べ面積をみると、一戸建ては126.63平方メートルとなり、前回調査に比べ2.00平方メートル縮小した。広い一戸建てがなくなる一方、新たな小さい一戸建てが増えているのが背景とみられる。

（総務省：2018年住宅・土地統計調査）

東京都の人口増減

2015年の国勢調査によると東京都の総人口は1351万5271人となっており、前回調査(2010年度)に対し、2.7%程度増加しています。

これは全国平均の人口増加率-0.8%を3.5ポイント上回る結果となっています。

また、各都道府県ごとの人口増加率と比較すると、東京都は全国で2番目の増加率となっています。
東京都の中で見ると、最も人口増加率が高いエリアは千代田区(+24.0%)で逆に最も低いエリアは西多摩郡檜原村(-13.6%)となっています。

東京都に住む人口の平均年齢は44.7歳で、各年代ごとの内訳は15歳未満が11.5%、15歳〜64歳が65.9%、65歳以上が22.7%となっています。

これは全国の65歳以上の人口割合(26.6%)と比較すると3.9ポイント程度低い結果で、平均年齢は全国で4番目に低く、少子高齢化の影響が比較的小さいエリアといえます。

東京都の住宅価格推移

坪単価とは、売買価格を土地面積で割った価格をいいます。

土地や一戸建て住宅、マンションの相場比較に用います。例えば、100坪(約330平方メートル)の販売価格が3000万円の土地の場合、販売坪単価は30万円になります。

一戸建て住宅の場合には、通常は土地と建物を分け、建物は坪当たりの建設コストを比較する場合に参考にします。

マンションの場合は複雑で、基本となる計算では、専有面積1坪あたりの建築費、専有面積1坪あたりに充当する土地価格、販売費用、利益などによって平均坪単価が算出できますが、同じ物件でも階や部屋の位置(角住戸、妻側など)、設備やグレードによって住戸ごとの坪単価には開きがあるようです。

固定金利変更の影響もあり、都心のタワーマンションはようやく値下がりを始めました。

ただ、マンション価格だけを見るとバブルを超え、『マンション価格は高すぎて買えない』と思うかもしれません。実際に日本人の給与は過去30年において、ほとんど上がっていません。

国税庁のHPによると1990年（平成2年）の平均給与は425万円でしたが、2021年（令和3年）の平均給与は433万円となっています。

（出典：国税庁企画課「令和2年分民間給与実態統計調査結果について」）

また2022年6月15日付、東京新聞の「上がらない賃金「日本だけが異常」　求められる政策の検証＜参院選・くらしの現在地①＞」によると、1995年から2020年まで、日本の物価は1.04倍に上昇しているのに対して名目賃金は0.96倍になっています。

こういった観点からも、バブル期を超えるマンション価格は高すぎる価格で、「マンション価格は高すぎて買えない」と思う方も多いかもしれません。

しかし「住宅ローン金利」という観点からは、実際にはそうではないと考えます。

マンション価格は高すぎない｜”住宅ローン金利”という観点

しかし、”住宅ローン金利”という観点から考えると、この「マンション価格は高すぎて買えない」ということが、必ずしもそうではないことがわかります。

「マンション価格「バブル超え」立役者は低金利？（2022年10月15日日本経済新聞）」によると、バブル期（1990年）と2022年の金利とマンション価格には、驚くべき違いがあります。

具体的には、金利を

• バブル期（1990年）：年率7％
• 2022年：年率0.3％

とすると、1億円（元利均等返済／期間35年）のマンションを購入した場合、

• バブル期の毎月の返済額は約64万円
• 2022年の毎月の返済額は約25万円

と、毎月の返済金額が約40万円異なるという結果になります。

全国では戸建て比率が81.4%・マンション比率が17.4%、首都圏では戸建てが61.16%、マンションが32.51%となっています。

また、近畿地方は戸建ての割合が85.10%、マンションの割合が12.72%と地方部に行けば行くほど戸建ての割合が多くなっていることがわかります。

全国と比較して首都圏のマンション比率が高くなっている背景としては、都市部は地価が高いことから立地の良い場所にはマンションが多いということが考えられます。

また、同様の理由で都市部と比較して相対的に人口が少なく地価も安い地方部では戸建てが多くなっています。

また、近年のコロナウイルスの影響から地方の戸建てを購入して移住するというケースが増えている一方で、マンション価格は高騰を続けており戸建て派とマンション派がハッキリと分かれてきていることがわかります。

東京カンテイ（東京・品川）がまとめた7月の東京都の中古マンション平均希望売り出し価格（70平方メートル換算）は6302万円と前月を4万円（0.1%）下回りました。

前月より安くなったのは2020年6月以来で、値上がりが続いたことで、周辺地域に需要が分散したとみられています。

東京23区は6846万円。前月を6万円（0.1%）上回ったものの、上昇率は6月（0.6%）より縮小しました。