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マイ・ステージKOTO音楽

Café de Playground～銀幕の中のショパン～

開催日2022/11/3（木）開催時間12:00～12:40
開場：11:30
会場江東区文化センター　3階 レクホール

クラシックピアノ同好会のメンバーによるピアノコンサートです。
今回は、ノクターン、ワルツなど、映画で使われた曲を中心に、全曲ショパンでおおくりします。

【出演】アマチュアピアニストサロン Playground

【曲目(予定)】
ノクターン 第2番 変ホ長調 Op.9-2
ワルツ 第19番 イ短調 KK.IVb-11 遺作
幻想即興曲 嬰ハ短調 Op.66
エチュード 第19番 嬰ハ短調 Op.25-7
ワルツ 第9番 変イ長調 Op.69-1 「告別」
エチュード 第13番 変イ長調 Op.25-1「エオリアンハープ」
ワルツ 第10番 ロ短調 Op.69-2
ノクターン 第20番 嬰ハ短調 遺作

チラシ

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同居する住宅のことです。単に親子世帯の同居というだけでなく、世帯が独立性をもった住宅を意味します。

二世帯住宅は、親子で土地を共有したり、建設コストも削減できるなどの経済的メリットがあり、一定のプライバシーを確保しながら、お互いにサポートできるという生活上のメリットもあります。

また、二世帯住宅は、1戸とみなされるか2戸とみなされるかで、融資可能額や税額が変わってきます。

2戸1棟の住宅とみなされると区分登記が可能になり、融資面では二世帯分の公的融資が受けられます。

また税金面では、ひとつの世帯の面積が小さくなるので、課税が軽減されることになります。

養護老人ホーム

原則として65歳以上の方で、身の回りのことは自分でできるが、家庭環境や経済上、住宅事情により家庭で生活することが困難な方のための施設です。

詳細は、下記関連ページをご覧ください。

特別養護老人ホーム（介護老人福祉施設）

原則として65歳以上、江東区にお住まいの要介護認定3～5の認定された方で、常時介護を必要として在宅介護が困難な方のための施設です。

住みながら売るのは普通です

関東近郊の情報となりますが、不動産業者間の情報データベース「レインズ」の、2022年中にファミリー物件のマンション成約数を抽出したものがありますが、その結果、空き家と居住中で、成約数に差が認められませんでした。

中古物件の流通が盛んになってきた現在、住みながらマンションの売却できるのは、普通のことと言って良いようです。

住みながら内覧を受ける

住みながらの売却の場合の特色として、簡単に言いますと、「住んでいるところにお客様が見に来られる」ことになります。

不動産売買取引の下見のことを内見、あるいは内覧と言い、売主の方が常時この内見に対応いただく形になるのです。

不動産会社のスタッフがサポートで同行することも多いのですが、いずれにせよお住まい中の売主の方にも対応の負担が生じます。

住みながらマンション売却をするメリット

まず、売却される方のメリットですが、仮住まいを準備する必要がない場合、仮住まいの賃料が不要となるほか、引っ越しの回数が1回減るため、そのコストや手間も省けます。

また、子どもさんの転校が必要な転居の場合、転校のタイミングを伸ばすことができます。

そして、現在のお住まいが先に売却できることで、迅速にローンの残債の返済に充てられることや、新居のローンの頭金など、資金計画が立てやすくなります。

売却を先行しておこなうことで、旧居と新居のダブルローン期間ができるリスクも低減できます。

買主の方にもメリットはあり、住まわれていた方と直接話ができる点は、購入判断のうえでは有意義な点となるでしょう。

また、空き家の内見は少々ものさびしい印象を受ける場合もありますが、それがなく、具体的な生活のイメージがしやすい点も挙げられるでしょう。

住みながらマンション売却をするデメリット

逆に、買主の方には前の持ち主の方の生活感の痕跡を好まれない方、先入観のない形で物件を見たい方も一定数はおられるでしょう。

また、売主の方も日程調整や部屋の状態など、内見に対応しなくてはならない点が嫌だという方もおられると思います。

住みながらマンション売却を成功させるコツは？

お部屋の対応
前述の生活感はなるべく軽減した方が良いので、まず不要なものや家具を整理して減らすことをおこなっておきましょう。

成約して引き渡しまでには転居が決まっており、早めに準備をするつもりで、思い切った断捨離をおこなうのも良いでしょう。

臭いの強いものは置かないようにし、清掃などによってなるべく臭いを落とすこともおすすめします。

内覧の対応
不動産会社のスタッフが同行する際は大抵持参しますが、内覧の方用にスリッパの用意をしてあげてください。

お迎えする前に、窓を開けて換気をしておくことをおすすめします。

来られた方とは気負った長話や、「買ってください！」的な営業トークは必要ありませんが、気に入っている点や、近隣の情報をお話し、質問に答えてあげましょう。

マンションの場合は共有部分の施設の利用、管理組合の規定で特徴的なものや、自治会を通した近所付き合いの状況なども、購入希望の方に有益な情報となります。

ハウスクリーニング
ハウスクリーニングはプロの清掃業者に屋内の清掃を依頼することで、予算は屋内全体・3DKで5万円から7万円程度です。

住みながらでも依頼ができ、普通の清掃で困難な汚れ落としが可能で、ご自分でされた場合とは異次元の仕上がりです。

ホームステージング
ホームステージングは、家具や小物を配置して、物件にイメージアップをはかる方法です。

予算は様々ですが、家全体を手がけなくとも、たとえばリビングの見晴らしを強調するソファーを置く、簡単なテレワークスペースを設けるなどでも効果はあります。

ホームインスペクション
ホームインスペクションは、住まいの隠れた不具合を専門の検査員が調査して問題ないことを証明し、後日それでも問題が見つかった際の保険に加入できる制度です。

ホームインスペクションの費用は5万円から6万円程度で、購入希望の方の安心感を高めます。

京23区の東部に位置する。1947年に旧小石川区と旧本郷区が合併して誕生した。「文の京（ふみのみやこ）」という字義通り、東京大学を筆頭に大学が多い文教地区と閑静な住宅街が区の多くを占める。明治時代より夏目漱石や森鷗外、宮沢賢治などの著名な文人・学者や政治家が多く住んだ。出版・印刷のほか、先端医療が盛んで大規模病院も多い。日本サッカー協会、講談社、東京ドーム、東京大学などがある。

JR中央線に近い区の南部には東京ドームシティなどの商業地域がいくらか見られるものの、全体としては住宅地が多く、また公園、教育機関、医療機関が点在する。文教地区に指定されている地域は条例により、パチンコ店やキャバレーなどの風営法の対象となる商店については厳しい規制を受ける。ビジネス街の千代田区と隣接していながら文京区には西片、大和郷（本駒込6丁目）、本郷、小石川、小日向、本駒込、目白台などの閑静な住宅地が残されている。また音羽の森や六義園、後楽園、小石川植物園など歴史ある広大な日本庭園がいくつも残されている。また、文京区の東端から台東区の西端にかけて広がる谷根千（谷中・根津・千駄木）と呼ばれる地区は、東京の下町エリアとしても知られる。

区内には目黒区、世田谷区、および練馬区と共に、JRの駅が一つも存在しない。JRの線路は山手線の巣鴨駅 – 駒込駅間がわずかに通るだけで、この区間を除けばほぼ全域がすっぽり山手線内側に入る唯一の区でもある。東京都区部の中心に位置しながら大きな繁華街は存在しないが、区内に東京ドームシティアトラクションズに属する「ラクーア」がある。(wikipedia)

不動産売却時の贈与税とは？

まず贈与税はどのような税金なのかをご説明します。

贈与税とは？

贈与とは、金銭的な価値のある財産を無償で第三者に譲り渡す行為のことで、第三者は親子などの親族も含まれます。

贈与税とは、贈与を受けた側が、贈与した財産の価値に応じて収める税金です。
相続税には大きく分けて暦年課税と相続時精算課税の2つの制度があり、どちらかを選択することになっています。

暦年課税：毎年110万円の基礎控除枠があり、年間の贈与額が110万円を超えると、その資産価値に応じて課税。

相続時精算課税：選択した以降は2,500万円までいったん非課税で相続財産に合算し、2,500万円を超えた分について20%の課税。

暦年課税は100万円の基礎控除の課税標準額によって税率と控除額が異なり、1,000万以下の例では税率40%、控除額125万円です。

たとえば1,000万円の贈与を受けたケースでは、1,000万円－110万円×40%－25万円で、贈与税の金額は231万円となります。

この2つの制度の使い分けは、生前にまとまった額の贈与をしたい場合や、価値が上がる前の価格で税額を確定したい場合に、相続時精算課税を選択します。

贈与税の難しさは、財産を売買する場合でも、実際よりも低い金額でおこなった場合、脱税とみなされて贈与税を課税される場合がある点です。

親子、夫婦、法人と経営者などのほか、完全な他人同士でも譲渡所得への課税を逃れる目的で低額の売買をおこなうと、贈与税がかかってしまうことがあります。

離婚と贈与税

離婚にともなう自宅の売却の場合に、贈与税が課税される場合があります。

離婚の財産分与での売却の場合、贈与税も譲渡所得税も課税されないのが基本ですが、以下のような場合は贈与税がかかる可能性が出てきます。

●分与された自宅の資産価値が、婚姻期間中の夫婦の協力で得た金額、その他の事情を考慮して、多すぎると判断される場合。

●贈与税や相続税を免れるための偽装離婚であると疑われた場合。

多すぎるという判断の場合は、過剰な部分に対して、偽装離婚の疑義の場合は財産分与対象のすべての金額に対して贈与税が課されることになります。

相続と贈与税

贈与税がもっとも関係が深いのが、相続時と言えるでしょう。

贈与税と相続税と、同じ資産について支払って少ない金額で済むのは、原則として相続税の方です。

その理由は、相続税の方が税率が低いからですが、例外のケースもあります。

後述する贈与税の控除枠内で贈与していく方法もあることと、相続税の基礎控除枠をどのくらい超えているかによっても、贈与税の対象で財産を授受した方がよい場合があります。

また、前述のように価値の上がる可能性が高い不動産、株、投資信託などは、贈与を早くおこなって現在の価値で贈与税を払った方が良いという判断をおこなう場合もあります。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとは？

これらのほか、売却で贈与税のかかるケースをさらに見てみましょう。

親族間の取引

親子や兄弟など、親族の間で不動産を売買する際に、贈与税が発生することがあります。

離婚の際も触れましたが、実際の価値よりも安く取引をした際の課税がこれにあたります。

たとえば1,000万円の価値のある物件を100万円で親族間売買をした場合、実際の相場との差額である900万円に対しても、贈与税が課税される形となるのです。

これが相場どおりの1,000万円の取引であった場合は、贈与税はかかりません。
税務署は親族間の売買については、とくにチェックが厳しくなりますので、対応については、多数のケースをノウハウとして持つ弊社へのご相談をお待ちしています。

法人に関係する取引

次に、関連会社間の取引や、法人とその代表者の間での取引についてです。

これらのケースもやはり、利害の一致した間柄の売買となりますので、売買価格と適正な相場との間の差額に関して、贈与税課税の可能性があります。

親族間売買同様に、税務署のチェックが厳しくなりますので、要注意です。

低額譲渡の問題に注意

ここまでのご説明のとおり、実際の相場よりも低額の「定額譲渡」は、問題にされることが多いです。

税務署は、不動産を売買したことやその金額を登記簿謄本や確定申告で把握し、低額譲渡として問題のありそうなケースについては指摘がされます。

確定申告自体がおこなわれていなかった場合では、税務調査が入ることもありますので、販売価格の決定は慎重におこないましょう。

不動産売却時の贈与税など税金を軽減する方法は？

売却にかかる贈与税が発生しそうな場合、税額を軽減する方法をご紹介しましょう。

毎年110万円づつの贈与

暦年課税の控除枠の、毎年110万円以内の金額を毎年贈与していくことで、基礎控除枠内に収める方法です。

たとえば、1,000万円の土地を10年かけて現金で贈与し、10年後に売買契約を結んで権利移動をおこない、贈与税を軽減します。

この方法で注意が必要なのは、毎年定額を贈与していると税務署から「定額贈与」とみなされる可能性があることです。

定額贈与では、毎年定額、合計いくらの贈与をする旨の契約書を作成し、予定された合計額に対して贈与税が課されるものです。

このようにならないために、毎年ごとに贈与契約書を作成する、毎回の贈与額や金額を都度変えるなどをします。

贈与税の配偶者特例

贈与税の配偶者特例は、婚姻期間が20年以上の妻にマイホームやマイホーム購入資金を贈与する場合、2,000万円まで非課税にできる制度です。

この特例は通称「おしどり贈与」と呼ばれるのですが、配偶者の老後の立場を安定させるはたらきがあります。

持ち家の名義の方が亡くなった場合、もっとも多いパターンとして配偶者と子どもが家を相続するかたちになります。

この際に配偶者が一定条件で住み続けられる権利を保証した「配偶者居住権」がありますが、おしどり贈与は生前に家の権利を配偶者に移行し、トラブル回避を狙うものです。

また、熟年離婚の際に財産分与として適用もできますが、一般的な離婚の財産分与はどのみち贈与税は課されないため、早く話し合いを収束させたい場合の利用となるでしょう。

住宅取得等資金の贈与の特例

住宅取得等資金の贈与の特例は、18歳以上の方が父母や祖父母などの直系尊属からマイホーム購入の資金について贈与を受ける場合、一定額まで非課税にできる制度です。

年ごとに細かく改正がおこなわれ、年々上限額は減っていますが、現在は以下の基準で令和5年末まで適用されます。

耐震・省エネルギー住宅の場合：　1000万円
上記以外の一般住宅の場合：　500万円

なお、2022年適用分から、贈与される方の年齢が20歳から18歳に引き下げられました。

築年も、20年以内（耐火建築物は25年以内）であったものが、1982年1月施行の新耐震基準に適合していれば良いことになりました。

この特例を利用すれば、建て替えや2世帯住宅取得等の際に無理なく資金を分担し、家づくりをおこなうことができます。

たとえば、マイホーム購入の初年はこの特例の上限の1,000万円の贈与を受け、以降年ごとに110万円以下づつの贈与の形をとることもできます。