中古住宅などで、建て替えや増築ができない不動産には「再建築不可」や「建築不可」と不動産広告に表示されます。

既存不適格建築物や接道義務違反の土地建物、増築によって容積率オーバーになっている建築物、市街化調整区域の土地などが該当します。

再建築不可であることを表示していない不動産広告は、表示規約に違反するものです。

また、再建築ができないことを知らないで購入すると、安いものの見込み違いとなります。

中古住宅の購入に際しては、十分注意しましょう。

小岩あさがお市

有名な入谷の朝顔まつりに並ぶあさがおの約7割が江戸川区産といわれるように江戸川区のあさがおは有名です。
江戸川区でもあさがお市の雰囲気を楽しんでいただこうと平成2年から始まったのが小岩あさがお市です。

小岩駅南口商店街のサマーセールとタイアップして行われ、商店街には約500鉢もの生産者自慢のあさがおが並びます。また、会場は桜太鼓やお琴の演奏などもあり模擬店も参加したいへん賑やかに行われます。

初夏のすがすがしい朝、小岩のまちを歩きながらあさがお市の風情を楽しみませんか。

第34回小岩あさがお市

日時：令和5年7月15日（土曜日）午前7時から

（注）売れ切れ次第終了。

会場：JR小岩駅
南口商店街
「フラワーロード」
「昭和通り」
「中央通り」
「サンロード」の各商店街

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに、一時的な借入をする短期の融資のことです。

住宅ローンの借入は、物件が完成し、所有権が移転した後に、金融機関が物件に抵当権を設定登記してから融資が実行されます。

しかし、抵当権を登記するためには、不動産会社や建築会社に代金を支払う必要があります。そのため、住宅ローンが実行されるまでの間に利用されるのが、つなぎ融資です。

買い替えの場合にも、売却物件の代金が支払われるまでの間、利用する場合があります。

つなぎ融資は住宅ローンと異なるので、別の契約書が必要で、諸費用や利息も発生します。

売却の際にすべての過程のスタートとなるのは、査定によっていくらくらいで売れるかを確認することです。

この査定を、直接物件の現場を訪れて確認するのが訪問査定ですが、いきなり訪問を受けるのは、ちょっと気がひけると考えられるかもしれませんね。

訪問査定とは？

ではまず、訪問査定とはどのようなものかを確認していきましょう。

訪問査定は、実際に見る査定
訪問査定は、不動産会社のスタッフが実際に物件を訪れて、建物や土地、周辺環境の状況を確認して、販売価格を算出する査定方法です。

物件に関するお話を伺い、平均的な相場よりプラスになる項目、マイナスとなる項目を確認して、価格算定の根拠としていきます。

事前にお願いした資料があれば拝見し、あとはチェック項目に従い確認作業を進めますので、当日にさまざまなことをお願いしたり、何時間もいただくことはありません。

訪問による確認のほかに、机上で近隣の類似物件の相場を確認したり、公定の相場価格を参照したり、登記された内容をチェックするなどの作業もおこないます。

このようにして算出した査定額をもとに、媒介契約をおこなう場合は、お客様との話し合いの中で売り出し価格を決定します。

机上査定との違い
査定方法としては、書類上での確認や計算のみによって価格を算出する机上査定という方法もあります。

訪問査定のことを別名、「実査定」と呼び、机上査定のあとに訪問査定をおこなうこととなり、机上査定はあくまで簡易的なものです。

机上査定は結果が出るのが早く手軽におこなえ、机上査定と訪問査定の金額がたまたまそう変わらないという場合もあります。

しかし、理由は後述しますが、まず訪問査定を受けることをおすすめします。

訪問査定の流れ
訪問査定時には、まずいくつかの書類について、事前に探していただくか、準備をお願いします。

この書類の調達は机上査定の際にもお願いするものです。

また、可能であれば当日は家の売却について窓口となられる方に在宅いただくと、査定がスムーズになります。

当日は最大2時間程度、物件とその周囲について調査をしますが、周囲に売却を知らせるのはなるべく先にしたいなどの場合は、配慮のうえでおこないます。

机上での調べも終えたうえで、1週間から10日ほどで査定結果をお伝えできます。

不動産売却時の訪問査定のメリット、デメリット

次に、訪問査定のメリットとデメリットについてご説明します。

訪問査定のメリット
訪問査定のメリットやデメリットは基本的に机上査定との比較となりますが、なんといってもメリットとなるのは、査定結果の精度の高さです。

近隣相場や路線価だけでは判断できない、物件固有の長所や不具合などを正確に価格に反映でき、売りやすい、成約後に買主とのトラブルを防ぐ確認も可能になります。

売り出し価格は、売却に関するその他の要素を総合的に検討したうえで決まるため、査定価格より上下することもあります。

しかし、その基準となるのは正確な価格出しです。

訪問査定のデメリット
訪問査定は丁寧に検証しながらおこなう分、机上査定の当日から3日程度に比べ、1週間から10日と価格算出に時間がかかります。

また、取り寄せる書類の種類も増えますので、査定を依頼する方の手間も増える形となります。

しかしこれらの書類は結局、売却をおこなう上で必要となる書類ばかりですので、書類を集める時期が違うだけということになります。

また、訪問査定や机上査定だけでは足りないケースというのがあります。

これは、相続や共同名義などのトラブルで、不動産の価値を公的に正確に証明することが必要となった場合です。

この場合は査定ではなく不動産鑑定士による鑑定を依頼することとなりますが、その場合は20万円から30万円ほどの費用がかかります。

訪問査定をおすすめする理由
訪問査定も机上査定も、査定自体にかかる費用は両方とも0円となっています。

また、前述のように机上査定済みでも最終的には訪問査定をおこなう形となるため、最初から正確な査定額を出した方が良いということになります。

また、売却の方針を考えるうえで、大事なのは査定額だけではありません。

早く売りたいか、高く売りたいか、住宅ローンの残りはどのくらいあるか、誰の名義なのか、相続、離婚、経済的なことなど、さまざまな要素が売却の手法を左右します。

時に立ち入ったことのお訊ねにもなりますが、これらの状況を総合的に把握することで、お客様にとってベストな手順や手法を導き出します。

つまり、訪問査定をさせて頂くなかで、これらのさまざまな要素に関してもヒアリングさせていただくことができるのです。

これらに対応する姿勢を通じて、「不動産売却を任せて信頼できる会社なのか」という判断もしていただけると考えています。

不動産売却時の訪問査定の事前準備

では、訪問査定の前にはどのような準備をおこなうのでしょうか？

書類を探しておく
訪問査定の際に、事前に準備をお願いする書類は以下です。

権利証、または登記識別情報
　登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、検査済証
　境界確認書や、境界に関する覚書
　固定資産税納税通知書
　購入時の売買契約書、管理規約、販売図面、リフォーム履歴など

これらの書類について、しまってあるものを探したり、取り寄せのお願いをします。

これらの書類は必要ない場合や、できたらあれば良いというものも含みますので、事前にすり合わせをいたします。

アピールポイントや不具合をまとめておく
売却する不動産について、ふだんは忘れているような事実を取りまとめてあると、正確な査定につながります。

眺望や近隣の施設などの利便性、建物や設備の良さなど、アピールポイントは査定上プラスに働くことがあります。

いつ頃どのようなリフォームをおこなったかなどの履歴も、査定に影響するポイントとなります。

また、埋設物やシロアリなど土地や建物の不具合、エアコンなど設備の不調などについて、分かっている点を思い出してメモしておきましょう。

査定時には不要ですが、専門の検査員の検査を受けて、隠れた不具合などを確認するホームインスペクションをおこなっておくと、売却時に有利になります。

掃除や片付けは？
訪問査定にあたって、家のお掃除や片付けは、基本的には必要ありません。

荷物や家具が多すぎて、建物の状態の確認がしづらいなどの場合はありますが、壁紙のシミや床の汚れが査定に影響することもありませんので、ご安心ください。

不動産売却がはじまって、購入希望者の方に内覧をしてもらう際は、家の中の印象が購入に影響することもあります。

専門業者によるハウスクリーニングは、居住しながらでも依頼ができ、5万円から7万円ほどの予算で依頼ができます。

水回りなどは見違えるほどきれいになりますので、おすすめです。