年別アーカイブ 2022年11月4日

東京カンテイ（東京・品川）がまとめた7月の東京都の中古マンション平均希望売り出し価格（70平方メートル換算）は6302万円と前月を4万円（0.1%）下回りました。

前月より安くなったのは2020年6月以来で、値上がりが続いたことで、周辺地域に需要が分散したとみられています。

東京23区は6846万円。前月を6万円（0.1%）上回ったものの、上昇率は6月（0.6%）より縮小しました。

コロナ禍や、都市一極集中が穏やかになってきたことで、都市部を中心に、賃貸物件の借り手市場化が進んでいます。

とくに狭小面積や、駅から遠いなどの物件は不利となっているようですが、どうにかして対策をしたいものです。

＜ターゲットの見直し＞

以下のような、どちらかというと敬遠しがちだった、あるいは想定していなかったターゲットに目を向けてみましょう。

●高齢者
●リモートワーカー

まず、いままではニーズがあまりないうえ、敬遠もしがちだった高齢者の方の受け入れです。

団塊世代のリタイアにともなって、駅から離れた戸建の広さや、管理を持て余し、自宅の不動産は売却したり貸し出して、他に移りたいニーズが増しています。

しかし、自分の子供家族との同居は、気兼ねしてしまう方がほとんどです。

そして、コロナ禍で顕著になったのが、リモートワーカーの存在です。

もともと、現在の20歳代の人は、家財も少なく広い居住スペースを必要としない傾向にありましたが、リモートワークですこし事情が変わりました。

広さとは違いますが、自宅内で仕事やリモート会議をする空間と、プライベートの空間を分けたいというニーズが生まれました。

これらの新しいターゲット像に合わせて工夫して募集することで、空室対策をおこなうのです。

＜ターゲットに合わせた配慮＞

高齢者の方が賃貸物件を利用するうえで、最もカギとなるのがバリアフリー対策です。

玄関土間の広さ、廊下などの滑りにくさ、部屋間の段差、浴槽と洗い場の段差、手すりなどの対策が可能か検討しましょう。

最近は見守り装備も安価に導入できるほか、助成金、終身建物賃貸借契約など高齢者受け入れを支援する制度もあります。

高齢者とリモートワーカーは、買い物施設や医療機関などが近ければ、駅から遠い点は、あまりウイークポイントになりません。

リモートワーカーは、限られた空間内で生活のけじめを求めますので、パーテーションや、簡単なワークスペースを備えるのも良いでしょう。

ペット可も空室対策となりますが、ただペットOKにするだけでなく、傷つきにくい壁や床、散歩のあとに使える水道など、ちょっとした配慮が、成約率を高めます。

＜設備導入の際もターゲットを考えて！＞

部屋がなかなか埋まらない中、設備投資を考えるのは、出資者である不動産物件オーナーにとっては苦渋の選択です。

しかし、むやみに設備を新しくするだけでは、誰に喜んでもらうのかがはっきりせず、空室対策につながらない可能性があります。

ターゲットによって求められる設備は変わるため、誰に向けて物件をアピールするのかを最初に決めてから、設備導入を検討しましょう。

＜効果的な設備導入の例＞

たとえば、独り暮らしの女性社会人に効果的に訴求する設備は、モニター付きインターフォン、宅配ボックス、温水洗浄便座の3つです。

都心のワンルームが苦戦する中、この3つを備えた女性専用物件は、比較的決まりやすかった例もあります。

このほか、女性に喜ばれるのは24時間ゴミ出し可や、共有部分が充分に明るいことです。

効果的な導入ということでいえば、周囲の差別化する方法もポイントとなるでしょう。

周辺物件があまり導入していないセキュリティや、防音対策を取り入れることで効果を上げる場合もあります。

高齢の方には、可能なら室内の温度が水回りまで均一に保たれるようなしくみ、あるいは脱衣所や浴室を温める設備や方法があれば安心でしょう。

設備ではありませんが、高齢の方が多い場合は、コミュニティやイベントがあれば、差別化する方法となる可能性もあります。

マイ・ステージKOTO音楽

Café de Playground～銀幕の中のショパン～

開催日2022/11/3（木）開催時間12:00～12:40
開場：11:30
会場江東区文化センター　3階 レクホール

クラシックピアノ同好会のメンバーによるピアノコンサートです。
今回は、ノクターン、ワルツなど、映画で使われた曲を中心に、全曲ショパンでおおくりします。

【出演】アマチュアピアニストサロン Playground

【曲目(予定)】
ノクターン 第2番 変ホ長調 Op.9-2
ワルツ 第19番 イ短調 KK.IVb-11 遺作
幻想即興曲 嬰ハ短調 Op.66
エチュード 第19番 嬰ハ短調 Op.25-7
ワルツ 第9番 変イ長調 Op.69-1 「告別」
エチュード 第13番 変イ長調 Op.25-1「エオリアンハープ」
ワルツ 第10番 ロ短調 Op.69-2
ノクターン 第20番 嬰ハ短調 遺作

チラシ

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同居する住宅のことです。単に親子世帯の同居というだけでなく、世帯が独立性をもった住宅を意味します。

二世帯住宅は、親子で土地を共有したり、建設コストも削減できるなどの経済的メリットがあり、一定のプライバシーを確保しながら、お互いにサポートできるという生活上のメリットもあります。

また、二世帯住宅は、1戸とみなされるか2戸とみなされるかで、融資可能額や税額が変わってきます。

2戸1棟の住宅とみなされると区分登記が可能になり、融資面では二世帯分の公的融資が受けられます。

また税金面では、ひとつの世帯の面積が小さくなるので、課税が軽減されることになります。

養護老人ホーム

原則として65歳以上の方で、身の回りのことは自分でできるが、家庭環境や経済上、住宅事情により家庭で生活することが困難な方のための施設です。

詳細は、下記関連ページをご覧ください。

特別養護老人ホーム（介護老人福祉施設）

原則として65歳以上、江東区にお住まいの要介護認定3～5の認定された方で、常時介護を必要として在宅介護が困難な方のための施設です。

住みながら売るのは普通です

関東近郊の情報となりますが、不動産業者間の情報データベース「レインズ」の、2022年中にファミリー物件のマンション成約数を抽出したものがありますが、その結果、空き家と居住中で、成約数に差が認められませんでした。

中古物件の流通が盛んになってきた現在、住みながらマンションの売却できるのは、普通のことと言って良いようです。

住みながら内覧を受ける

住みながらの売却の場合の特色として、簡単に言いますと、「住んでいるところにお客様が見に来られる」ことになります。

不動産売買取引の下見のことを内見、あるいは内覧と言い、売主の方が常時この内見に対応いただく形になるのです。

不動産会社のスタッフがサポートで同行することも多いのですが、いずれにせよお住まい中の売主の方にも対応の負担が生じます。

住みながらマンション売却をするメリット

まず、売却される方のメリットですが、仮住まいを準備する必要がない場合、仮住まいの賃料が不要となるほか、引っ越しの回数が1回減るため、そのコストや手間も省けます。

また、子どもさんの転校が必要な転居の場合、転校のタイミングを伸ばすことができます。

そして、現在のお住まいが先に売却できることで、迅速にローンの残債の返済に充てられることや、新居のローンの頭金など、資金計画が立てやすくなります。

売却を先行しておこなうことで、旧居と新居のダブルローン期間ができるリスクも低減できます。

買主の方にもメリットはあり、住まわれていた方と直接話ができる点は、購入判断のうえでは有意義な点となるでしょう。

また、空き家の内見は少々ものさびしい印象を受ける場合もありますが、それがなく、具体的な生活のイメージがしやすい点も挙げられるでしょう。

住みながらマンション売却をするデメリット

逆に、買主の方には前の持ち主の方の生活感の痕跡を好まれない方、先入観のない形で物件を見たい方も一定数はおられるでしょう。

また、売主の方も日程調整や部屋の状態など、内見に対応しなくてはならない点が嫌だという方もおられると思います。

住みながらマンション売却を成功させるコツは？

お部屋の対応
前述の生活感はなるべく軽減した方が良いので、まず不要なものや家具を整理して減らすことをおこなっておきましょう。

成約して引き渡しまでには転居が決まっており、早めに準備をするつもりで、思い切った断捨離をおこなうのも良いでしょう。

臭いの強いものは置かないようにし、清掃などによってなるべく臭いを落とすこともおすすめします。

内覧の対応
不動産会社のスタッフが同行する際は大抵持参しますが、内覧の方用にスリッパの用意をしてあげてください。

お迎えする前に、窓を開けて換気をしておくことをおすすめします。

来られた方とは気負った長話や、「買ってください！」的な営業トークは必要ありませんが、気に入っている点や、近隣の情報をお話し、質問に答えてあげましょう。

マンションの場合は共有部分の施設の利用、管理組合の規定で特徴的なものや、自治会を通した近所付き合いの状況なども、購入希望の方に有益な情報となります。

ハウスクリーニング
ハウスクリーニングはプロの清掃業者に屋内の清掃を依頼することで、予算は屋内全体・3DKで5万円から7万円程度です。

住みながらでも依頼ができ、普通の清掃で困難な汚れ落としが可能で、ご自分でされた場合とは異次元の仕上がりです。

ホームステージング
ホームステージングは、家具や小物を配置して、物件にイメージアップをはかる方法です。

予算は様々ですが、家全体を手がけなくとも、たとえばリビングの見晴らしを強調するソファーを置く、簡単なテレワークスペースを設けるなどでも効果はあります。

ホームインスペクション
ホームインスペクションは、住まいの隠れた不具合を専門の検査員が調査して問題ないことを証明し、後日それでも問題が見つかった際の保険に加入できる制度です。

ホームインスペクションの費用は5万円から6万円程度で、購入希望の方の安心感を高めます。