不動産を売るときの名義の確認
まず大事なのは、不動産が誰のものなのかなど、権利関係に関する確認です。
売却する不動産の権利関係を確認する
売却する不動産の名義などについて、権利関係を登記簿謄本か登記識別情報(もしくは権利書）をもとに確認しましょう。
たとえば、以前返済が終わった住宅ローンの、借り入れの際の抵当権が抹消されていない場合があります。
住宅ローンの抵当権抹消は、借り入れ先の金融機関から証明書をもらって債務者か、その相続人が相続後に手続きをする必要があります。
また、個人事業の借り入れなどの目的で、根抵当権が設定されたままになっていないでしょうか？
根抵当権も抹消しないと売却は難しいですが、根抵当権のほうが通常の抵当権よりも抹消手続きや抹消の交渉などに時間を要しますので、注意しましょう。
抵当権も根抵当権も、抹消のためには借り入れたお金の完済が必要となります。
このほかに不動産を調べた結果、共同名義であると分かった場合は、不動産の売却について共同名義の方と合意のうえ、一緒に話を進めていく必要があります。
不動産の本体には共同名義がなくとも、前面道路などに共同持分がある場合、この部分の取り決めの変更など、共同名義人の方の同意を得なくてはならないケースもあります。
専門的な知識の少ない共同名義人同士だけで話し合いをしていると、意見の一致を見ずにトラブルとなる可能性も高いです。
そのような場合は弊社にご相談を頂ければ、客観的で公平な方針を共有するサポートをいたします。
相続の場合は名義変更が必要
遺産相続の際は、権利関係の移動に沿って相続登記がなされていると思いがちです。
ところが相続登記は義務ではないため、相続が完了していても、不動産の名義は被相続人の方のままということもあるのです。
相続した不動産を売るためには、かならず相続人の方に所有権が移動している必要があります。
相続の完了していない不動産は売ることができないので、相続人同士で話し合い、財産分与の方針を決めましょう。
また、相続の完了する前に被相続人以外の方が居住するなどすると、譲渡所得税の空き家特例による控除が使えなくなる可能性がある点も、要注意です。
共同名義の場合の注意点
離婚される夫婦の不動産が、2人の共有名義となっている場合、ローンの名義についても注意をする必要があります。
ペアローンを組んでいる不動産をどちらかの名義に一本化する場合は、借り換えや一括返済、夫婦間売買などの手段で一括返済をおこないます。
連帯保証についてもはずしておくのが、トラブルを避けるために必要です。
不動産の名義に関しては、ご不明な点は弊社にお気軽にご相談ください。
不動産を売るときの土地、建物の状態の確認
つづいて現在の土地、建物の現在の状態について確認しましょう。
土地の状態を確認する
土地に関してもっとも確認が必要なのは、隣地との境界線がはっきりしているかどうか、登記されている内容と実情が一致しているかどうかです。
登記のまま確定する公簿売買という手段もありますが、境界が不確定か、実情と一致しない状況の土地は買主から敬遠されますので、必要に応じて確定測量をおこないましょう。
分かっているトラブルがある場合、現在の持ち同士の関係ではとくに問題が起きていなくても、今後新しい人間関係の中でトラブルが起きる可能性を生みます。
境界を調べた結果、隣地との境界の中心線にブロックを設けているような場合は取り壊したうえで、境界の内側に新たにブロックを設けられるようにするなどの配慮が必要です。
また、すぐに対策が必要でなくとも、隣地の方との覚え書きを作成しておくなども良いでしょう。
建物の状態を確認する
建物の状況も、同様に確認が必要になります。
いままで慣れていてとくに問題視していなかったことも、世間一般的には不具合の一種となる場合があります。
不動産を売る際には告知義務と言って、買主の購入に関する判断に公正を期すために、知っている不具合をすべて伝える必要があります。
これらの状況は調べた事項を、重要事項説明書の添付書類となる物件状況等報告書に記載しておくことになっています。
このほかに、近年では災害時の状況も買主の関心となっており、洪水や地震のハザードマップをチェックする買主の方もおられます。
隠れた不具合の可能性
このほか、土地の土壌汚染や居住用としてふさわしくないような埋設物の存在を確認すると良いです。
建物に関しては、天井裏の雨漏りやシロアリの食害、建材の見えない部分の湿気などによる傷みなどを調べて、その状況を明らかにすることが一般化してきました。
これらの調査は専門家に依頼するホームインスペクションによって可能で、費用は6万円空10万円ほどです。
この調査によって住宅瑕疵保険への加入ができ、一定期間に隠れた不具合が見つかった場合、補修費用が支払われるようになります。
ホームインスペクションと住宅瑕疵保険は、中古住宅の買主に大きな安心となるため、売却上有利となります。
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