カテゴリーアーカイブ 不動産購入知識・用語

都市の建築物がその用途に応じて最も適した場所に配置され、その機能を十分に発揮できるように、都市計画法において「用途地域」が定められています。

用途地域には、大きくわけて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく以下の12地域に分類されます。

第一種低層住居専用地域、

第二種低層住居専用地域、

第一種中高層住居専用地域、

第二種中高層住居専用地域、

第一種住居地域、

第二種住居地域、

準住居地域、

近隣商業地域、

商業地域、

準工業地域、

工業地域、

工業専用地域

これら用途地域の分類によって、「そこに建てられる建築物の目的」が規制されています。土地を購入する際には、そこに作る施設が立てられる場所か、確認の必要があります。

建築基準法42条第2項に定められていることから、一般的に「2項道路」と呼ばれており、みなし道路ともいいます。

建築基準法では、原則として幅員が4ｍ以上ないと道路として認められませんが、幅員4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。

この2項道路に接した敷地に建築物を建築する場合には、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックすることになります。但し、平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われることになっており、 この6m区域指定を受けた場合には、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされます。

また、道路の片側が河川や崖等の場合には、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされます。

2項道路の広告にあたっては、その旨を表示しなければならず、その結果、敷地面積が概ね1割以上減少することになる場合には、その面積も表示しなければなりません。

登記識別情報/とうきしきべつじょうほう

権利の登記を終えた場合に、その登記名義人が真正な権利者であることを公的に証明するために、その登記名義人に対して通知される秘密の12桁の番号のことです。

従来の登記済証に代わるものであり、12桁の英数字からなる秘密の番号であって、他人が盗み見ることができないような方法で、登記名義人に通知されます。

重要事項説明/じゅうようじこうせつめい

取引物件の契約を締結する前に、宅地建物取引業者が宅地建物取引士を用いて買主または借主に、取引物件の重要な事柄を説明することを「重要事項説明」といいます。

買主または借主は、取引物件についての十分な知識をもっていないことがほとんどで、それを知らないまま契約をしてしまうと思わぬ損害を受けてしまうことがあります。

そこで宅建業法では、不動産に関する知識が十分ある宅地建物取引士が、売買契約・賃貸借契約を締結するよりも前に、重要事項の説明を義務付けています。

この重要事項説明は、宅地建物取引士が記名押印した「重要事項説明書」という書面を相手に交付する義務があり、宅地建物取引士は説明の際に、相手方に宅地建物取引士証を提示しなければなりません。



宅地建物取引業/たくちたてものとりひきぎょう

「宅地建物取引業」とは、宅地建物の売買・交換を当事者として行ったり、売買・交換・賃借の代理または媒介をすることを「業」とすることをいいます。

この場合の「業」とは、不特定かつ多数の者を相手に、繰り返して取引を行うことを指します。

例えば、会社の福利厚生課が社員のためだけに宅地建物の斡旋を行う場合は、特定の者を対象としているため、宅地建物取引業には該当しません。また、営利を目的としているかどうかは問題とされていません。

媒介（仲介）報酬/ばいかい（ちゅうかい）ほうしゅう

宅建業者が媒介を依頼され、契約を成立させた際に受け取る報酬です。

宅建業者は、国土交通大臣が定めた媒介報酬の上限額を超えて請求してはなりません。

売買の媒介か、貸借の媒介かによって報酬額の算出方法は変わってきます。

ローン特約/ろーんとくやく

金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。

そこで、予定していたローンが不成立になった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書の条項に盛り込むことがあります。これを「ローン特約」といいます。

このローン特約は、売主と買主の間で合意があればつけることができ、ローン特約により売買契約が解除となった場合には、売主は買主から既に支払われた金員を無利息で返還することになります。

なお、標準売買契約書ではローン特約は契約の一般条項のひとつとして条文化されています。

修繕積立金とは、マンションを長期間維持・保全するために、将来の大規模修繕に備える積立金のことです。

修繕積立金は、区分所有者(住人)が持分(専有面積の割合)に応じて負担し(一律の場合もある)、管理組合が徴収して管理します。修繕積立金の金額は、長期修繕計画に基づいて、計画期間中の修繕費用総額をまかなえるように逆算して算出されます。

集合住宅やビルなどで、共同で使用する施設や設備の維持管理に必要な経費のことをさします。

一般的には、維持管理に必要な共同部分に関する経費を算出し、専有部分の持ち分面積に応じて負担します。建物の修繕積立金とは異なり、管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などが内訳となります。

タワー型マンションや高層ビルなどの大規模建築物では、フロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターといったサービスを充実させるための維持管理費用にも充てられます。

耐震補強とは、耐震診断結果に基づいて補強設計を行い、耐震性を高めるリフォーム工事を行う事です。

具体的には、現在の壁を耐震性の高い壁にする【壁補強】や、ひび割れた基礎の補修、屋根の軽量化といった工事のことです。工事は大がかりなものばかりでなく、一部屋ごとに補強するなど、仮住まいや引っ越しを伴わない工事も多く行なわれます。

耐震補強は、これからのライフスタイルや予算を考慮して、今後の住まい方に合わせた補強設計（プランニング）をすることが最も重要です。

中古住宅の取得経費や、資産価値にも関わってきますので、とりあえず調べてもらう、というのも宜しいかと思います。