シックハウス対策 不動産用語

シックハウス対策とは、2003年に施行された改正建築基準法による規制をさします。

改正建築基準法では、シックハウス症候群の原因となる化学物質に関して、換気基準や使用規制が設けられました。対象となる物質は、クロルピリホスとホルムアルデヒドです。

クロルピリホスは住宅の建材使用が禁止されました。また、ホルムアルデヒドは、建材の面積を制限および換気設備の設置を義務付けました。

司法書士 不動産用語

司法書士とは、不動産や会社の登記や供託を行う専門家です。

司法書士は、司法書士試験に合格した人、または裁判所事務官などの法務専門職に10年以上勤務した人で、司法書士名簿に登録された有資格者です。

不動産登記においては、土地や家屋の所有権移転登記など、権利にかかわる「甲区」「乙区」の登記申請を行います(所在地などの「表題部」は土地家屋調査士が行います)。

また、会社設立の際の法人登記や役員変更などの商業登記なども司法書士が手続きを代行します。

そのほか、簡易裁判所で審理される140万円以下の事件について、弁護士同様に、訴訟手続の代理や相手方との交渉や調停を行います。

他人の依頼を受けて、報酬を得て、不動産の登記を行うことができるのは、

表示に関する登記は、土地家屋調査士
表示に関する登記以外は、司法書士

ですが、表示に関する登記は、土地家屋調査士、表示に関する登記以外は、司法書士、司法書士、土地家屋調査士に依頼しなければならないという法律はありません。

そして、もう1つの重要なポイントは、『業』です。

業であれば、司法書士や土地家屋調査士でなければなりませんが、業でなければ、誰でも、他人からの依頼を受けて登記の手続きができます。

ですから、家族や、友人、知人が、報酬を得ずに、登記の手続きを行うことが可能なのです。

 実測面積 不動産用語

実測面積とは、登記簿面積ではなく、測量に基づいた面積のことをいいます。

Surveyor engineer making measure on the field

登記簿面積は、明治時代初期の地租改正事業での測量によって作成した公図が基本になり、また、住民の申請であったため、地租を低くするために過小申請する例も少なくありませんでした。

1960年の法改正によって、公図は法的根拠を失っていますが、精度の高い地図(14条地図)が全国的に完成するまでは暫定的に公図が用いられています。しかし、土地売買契約では、登記簿面積と現況の土地が異なるとトラブルの原因となります。契約を結ぶにあたっては、測量による実測面積での取引が望まれます。

空中権 不動産用語

空中権には2つの意味があります。

1.土地の上空の空間の一部を使用する権利
契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれる。

区分地上権による空中権は、工作物(例えば空中電線)を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用収益する権利をいう。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地(例えば電柱の設置場所)の便益のために他人の土地の空中を使用する(例えば電線を設置する)権利である。

いずれも、民法上の物権として認められています。

2.未利用の容積率を移転する権利
都市計画で定められた容積率(建物の敷地面積に対する総床面積の割合)のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいいます。

一定の条件のもとで容積率を割増しする方法(実質的に容積率が移転される)としては、「特定街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連坦建築物設計」などの制度がありますが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならない他、既存の建物の未利用容積率を移転することはできません(「連坦建築物設計」を除く)。

二重譲渡 不動産用語

同一物を複数の者に譲渡することをいいます。

例えば、AがBに不動産を譲渡した後、Aが同じ不動産を第三者たるCに譲渡する場合はこれに該当します。

不動産の譲渡は、登記によって対抗要件を備えるため、Bの所有権が登記される前にCに譲渡することは可能とされます(登記完了までは、譲渡は完全には終了しない)。そして、最終的な譲受人となるのは、先に登記した者です。しかし、CがAB間の譲渡を知っていて(悪意)、信義則に反する動機等があるときには、登記がなくともBはCに対抗できるとされてます。

なお、登記が遅れて不動産の引渡しを受けることができない被譲渡人は、Aに対して損害賠償などを請求することができます。また、動産についても二重譲渡はあり得るが、動産の対抗要件は占有していることです。

今回は民法のお勉強でした。

内見 不動産用語

内見とは、内部見学の略語であり、不動産の物件を契約する前に実際に訪れて見ることです。内覧という言葉が使われることがありますが、意味の違いはほとんどありません。ただし、不動産会社によっては、新築物件の完成を見ることに限り内覧と呼ぶように区別している場合もあります。

文字や画像だけで物件が自分に合っているのかどうかを判断することは難しく、住み始めてから後悔してしまうことがあります。内見することで、部屋の雰囲気や周辺環境などを知り、より正確な判断ができるようになります。

内見するときはあらかじめ不動産会社に問合せをして、物件の条件やスケジュール、待ち合わせ場所などをすり合わせます。その後、実際に内見して、物件が気に入ったら契約することになります。

近年ではパソコンやスマホなどのビデオ通話を使って、現地に行かなくても物件の様子を確認できるオンライン内見というサービスも生まれています。

貸借対照表 不動産用語

企業が事業資金をどうやって集め(総資本)、どのような状態で保有しているか(資産)を表すもので、ある一定時点における資産、負債、純資産の状態を複式簿記という手法によって損益計算書などと同時に作成され、企業の経営状態に関する情報を提供します。

英語でBalance Sheet(バランスシート)と呼ばれるため、B/Sと略されたりします。これは貸借対照表が左右に分かれていて、左側の借方と右側の貸方が釣り合っているからです。

借方には資産の部、貸方には負債の部と純資産の部が表記されます。資産は流動資産と固定資産に分けられ、流動資産とは有価証券や売掛金、預金などのように1年以内に現金化することが可能な流動性のある資産、固定資産とは建物、土地、機械など長期にわたって保有する資産のことです。

貸方に記載される負債とは返さなければならない借金の状態を表したもので、1年以内に支払わなければならない流動負債と1年以後に支払わなければならない固定負債に分かれます。

流動負債+固定負債+資本を総資本といい、自己資本の比率(資本÷総資本)が高いほど健全な経営が行われているといえます。

耐火構造 不動産用語

耐火構造とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要な構造部分が、一定の耐火性能を持った構造のことです。

一定の耐火性能というのは、通常の火災が起きてから30分から3時間以上の間、建物が倒壊したり他に延焼したりしない性能を持っていることをいいます。建物部位や階数ごとに耐火性能の規定時間が決められています。

一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどがこれに当たります。

2項道路 不動産用語

建築基準法42条第2項に定められていることから、一般的に「2項道路」と呼ばれており、みなし道路ともいいます。

建築基準法では、原則として幅員が4m以上ないと道路として認められませんが、幅員4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。

この2項道路に接した敷地に建築物を建築する場合には、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックすることになります。

但し、平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われることになっており、 この6m区域指定を受けた場合には、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされます。

また、道路の片側が河川や崖等の場合には、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされます。

2項道路の広告にあたっては、その旨を表示しなければならず、その結果、敷地面積が概ね1割以上減少することになる場合には、その面積も表示しなければなりません。

買換え特約 不動産用語

住宅を買い換える場合に、手持ち物件の売却資金を新規物件の購入に充てるという契約を締結することがあります。

そのような契約の場合、手持ち物件の売却ができなかったなどの場合は、新規物件の購入ができなくなってしまいます。

このようなケースに対応するため、既に所有する物件の売却が不調に終わった場合には、買主は新たな物件の契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約をつけることがあります。これを「買い換え特約」といいます。

例えば、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」というような特約となります。