カテゴリーアーカイブ 不動産購入知識・用語

買換え特例とは、マーホームを買換えた際に、売却した代金のうち買換えに充てた金額には課税されない制度です。

この特例は2004年度および2007年度の税制改正によって適用期限が延長され、2009年12月31日までに売却した場合に適用されます。

買換え特例では、売却代金を全て購入に充当した場合には無税、売却益があった場合にはその分に課税されます。買換え特例を受ける主な条件は、以下の通りです。

• 土地と家屋の所有期間が10年を超え、10年以上住んでいること
• 売却した年の前年から翌年中に買換え物件を購入し、居住を開始すること（翌年末購入の場合は、その１年以内に居住）
• 買換える建物の床面積が50平方メートル以上、敷地は500平方メートル以下であること
• 売却した相手が、配偶者や親子、生計をともにする親族でないこと

シックハウス対策とは、2003年に施行された改正建築基準法による規制をさします。

改正建築基準法では、シックハウス症候群の原因となる化学物質に関して、換気基準や使用規制が設けられました。

対象となる物質は、クロルピリホスとホルムアルデヒドです。クロルピリホスは住宅の建材使用が禁止されました。

また、ホルムアルデヒドは、建材の面積を制限および換気設備の設置を義務付けました。

都市計画区域では建築物を建てる際、敷地が道路（公道もしくはそれに準ずる道路）に、2メートル以上接していなくてはならない接道義務が建築基準法で定められています。

そのため敷地が道路と接していない場合は、敷地と道路をつなぐ通路部分の土地を含めて購入する必要があります。この通路部分を「敷地延長」、または「路地状部分」と呼びます。

また、その敷地全体の形状を「旗竿（はたざお）地」「路地状敷地」などと呼んだりします。

一般的には接道の間口が狭い通路部分（敷地延長部分・路地状部分）の奥に、有効宅地部分（建物が建てられるスペース）があり、通路部分（敷地延長部分・路地状部分）は宅地ですが、建物は建てられません。

なお、自治体によって敷地延長の物件は、非常用進入口や消防法の関係等で３階建てが建てられないなどの建築規制が定められています。

業界の呼び方として、敷地延長を略して「敷延（しきえん）」と呼ぶこともあります。

ペアローンとは、1つの物件に対して複数人が住宅ローン契約を結び、お互いが連帯保証人になる借り入れ方法をいいます。

通常は2名での利用となり、夫婦や親子のみ、同居の親族のみといった形で、利用できる範囲は金融機関によって異なります。

ペアローンは複数のローン契約となるため、契約ごとにローン事務手数料や印紙代、登記費用などの諸費用が発生します。

一方で、それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられ、団体生命信用保険にも加入できます。

ただし、いずれかが亡くなった場合、亡くなった人の分の住宅ローンの残債は団体生命信用保険で返済されますが、もう一方の住宅ローンはそのまま残る点に注意が必要です。

夫婦で収入合算してローンを組む方法には、1人を主債務者、もう一方を連帯債務者として、1つのローン契約を結ぶ方法もあります。

納戸とは、収納用の部屋のことです。押入れとは違い、人が中に入って歩き回ることができる程度の大きさがありますが、建築基準法上の採光・換気の基準を満たしていないので、居室とは認められません。

フリールーム、サービスルーム(S)、DEN、GR、STO、STRと表示されることもあります。

間取図などでは頭文字をとってNと略されることもあります。

ベタ基礎とは、建物の底面全体を鉄筋の入ったコンクリート盤にした基礎です。

布基礎や独立基礎などと同じく直接基礎のひとつです。

建物下の地盤全体に鉄筋を配筋して、そこにコンクリートを流し込んで作るため、強度が高く、耐震性も優れています。

また、地面からの湿気を防ぎ、シロアリ対策としても効果が期待できるため、木造住宅の基礎としては、最近では布基礎よりもベタ基礎が主流になりつつあります。

別邸とは、本拠とする自宅以外の住宅全般をいいます。

似た言葉に“別荘”や“セカンドハウス”がありますが、別邸はさまざまな立地や目的によるもので、本拠の近くの住宅を含めたより広い概念です。

別荘は主に、避暑地や避寒地などのリゾート地に建てられた、保養のための住宅を指します。一方、セカンドハウスはリゾート地に限らず、郊外に居住する人が通勤のために都心に購入した住宅も含まれます。

別荘とセカンドハウスは同義とされることもありますが、セカンドハウスは定期的に住む住宅という意味でも使われています。

別邸の中でも、自宅とは離れた距離にあり、通勤のために平日居住しているセカンドハウスや、反対に週末を過ごすセカンドハウスは、自宅と同様に住宅用地として不動産取得税や固定資産税などの優遇を受けられることがあります。

壁や建物などで囲まれた、屋外にある屋根のない空間のことをいいます。

外からは守られていながら、室外であり穏やかな外部空間であるという特徴をもっています。

これらは世界中の建築で見られるもので、京都の町家などによくある坪庭もその一つです。

また、母屋と離れの建物との間の空間や、屋内の土間を指して中庭とよぶこともあります。洋風スタイルの住まいでは、中庭のことを「パティオ」と称することが多いです。

温かい空気が冷やされて冷たくなる過程で、空気中に含まれている水分が液体として表れる現象を結露といいます。

この結露が壁の内側や床下などの発生する現象のことを内部結露といいます。

内部結露はカビやダニを発生させ、シックハウスの原因となるだけでなく、建物の耐久性を低下させます。内部結露を防ぐには、壁内にある断熱材の内側に防湿層を設けて水蒸気の侵入を防いだり、壁内部に空気が通るようにして壁内の水蒸気を外に排出する装置を取り付けるなどの対策をする必要があります。

地価公示とは、地価公示法に基づき、適正な地価を形成するために国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、1月1日時点における標準地1㎡あたりの正常な地価を公示することです。

全国の都市計画区域内で標準的な土地（標準地）を選定し、それぞれの地点について2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行い、その結果を審査したうえで地価が決定されます。

決定された地価は毎年3月中旬〜下旬に、所在地・地番・地積・形状・土地の利用状況などとともに官報で発表されています。

この地価のことを公示地価と呼び、一般の土地取引の指標としてだけではなく、公共事業用地の取得価格算定の基準や、土地の相続評価および固定資産税評価の基準とするために公表されています。

公示地価は、各都道府県が国土利用計画法に基づき毎年7月1日時点の評価を発表する「基準地価」とは異なるものですが、どちらも国土交通省のウェブサイトで閲覧が可能です。