自然災害と生きる

この度の台風19号で、被害に遭われた方々に、心よりお見舞いを申し上げます。

地元に関して、罹災箇所と自治体の洪水ハザードマップを見比べました。その結果、大体ハザードマップの通りである事が分かりました。

そして、数年前にやはり台風で水かさの増した箇所が今回どうだったか?    やはり4箇所ほどあった避難対象の現場が、今回もすべて増水の影響を受けて、罹災してしまいました。

つまり、洪水に関して言えば、大丈夫な土地とリスクの高い土地は、事前にかなりの確率で仕分けできる事になります。

昔からの住人は、伝承でそれなりの対策や覚悟を持って暮らしていることも知りました。

しかし問題なのは、何も知らずに越してきた新しいひとたち。

崖崩れに関しては崖条例があるのに、水害に関しての居住に、法令規制は基本、ありません。

不動産業者も、細かな地勢について、そこまでの説明はしたくとも出来ません。曖昧で不公平な事を言うくらいなら、ここ60年はなにも有りませんよ、という言い方が一番になるからです。

命だけでも守りたいと思っても、大雨で水かさが増えてきても、どの町内がいつ逃げるべきか、自治体の指示は曖昧な上、一級河川以外は水位上昇のアナウンスすらありません。

要するに専門家や先住民、自治体の情報をよく比較検討して、住む家を決めるしか有りません。60年間水害がおきてなくても、来年起きるかも知れないのですから。

不動産を買う側も売る側も、幸せづくりのため、良かれと思い、全力で事にあたります。

その結果が床上浸水、というのは、あまりに悲しい。

むろん災害は他にも、風、雪、火、地震など、様々にありますが、極力そのリスクを下げるためのエネルギーを持ち続けたいです。

 





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大規模建築物への規制緩和

突然ですが、3000平方メートルという数字、イメージできますでしょうか?

これは地方都市のショッピングモールクラスの床面積です。都市部の平均的な戸建住宅30軒分の総床面積…うーん、いまいちな表現ですね。

こんな広さですから、おしなべて不特定の人がたくさん出入りするための建物と言えるでしょう。

この3000平方メートルを超える建物が、一定条件を満たせば木造で建てられるよう、建築基準法が改正されています。

これは、普通に考えて建築資材不足がその要因と推定されます。 現場の労働人材不足も関係あるかも知れませんね。

法は世につれ、ですね。

消防法との兼ね合いが気になるところです。





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界壁の扱い

界壁とは、屋根裏にある居室間の壁です。

レオパレスの建築基準が問題になった際に取り上げられたのが、この界壁が無かったという事でした。

そして何と建築基準法の改正(法律用語では合理化と言うらしいです)で、この界壁が、居室部を一定の耐火構造にする事で不要となりました。

実はこのブログで以前、レオパレスさんの影響で出る全国の賃貸物件の改修要望に、供給や財源など、いろんなものが追いつかなくなるんじゃないかという予想が、的中してしまった形です。少しも嬉しくはありませんが。

界壁は防火以外に防音、防犯などの役割もあります。

そして、この問題で直接の影響を受けるのは大家さんではなく、入居者の方たちです。

何もなかったようになるか、賃貸入居のひとつの性能基準になるか。経済原則が決めていくのでしょう。





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消費税アップと住宅ローン控除

 

宅地建物取引士の免許更新に行ってきました。

宅建士は宅地建物取引業法、民法をはじめ、建築基準法、都市計画法、様々な税法など、各種法律の必要箇所を参照しながら仕事をするため、日常で法令改正の情報があり、仕事に関わりの深いものはすぐに日頃に活かすことになりますが、逆に、すぐに使わないものは記憶の底に沈めて?おきます。

免許更新は5年に一度あり、更新時には5年分の法令改正を確認する講習の受講が義務付けられています。

5年分を一日で一気なので分量が多く、講師の一級建築士、税理士、弁護士などの方たちは必死です。

でも、一気にやると、政府の大きな意図や、大人の事情や、世情が浮き彫りになります。

それは大変面白いので、こちらで何回かに分けて皆さんにお伝えしたいと思います。

手始めは本日タイムリーな消費税に関する住宅購入の税優遇。 そんなに多額ではないからか、世間ではあまり取り上げていませんが。

今日10月1日から来年の年末までに取得する個人用住宅を、特別特定取得と銘打ち、通常10年間のところ13年間かつ通常はない税額部分に2%で年末のローン残高に応じた所得税控除が受けられます。

増税前の購入よりもすこし所得税が減るという話です。

住宅ローン控除の適用、というか税務関係については、必ずご自身で国税局か管轄税務署に直接の確認をお願いします。

複雑な要件や例外やらがありすぎ、公認会計士さんでさえ、回答を折り返しにするくらいです。ご自身で調べて試算されるのも、理解が深まって良いですが。

特に、買う方ではありませんが、実家を相続の上手放されるようなケースでの譲渡所得税は、不意打ちのように通知がきますので、事前に意識しておかれるのをお勧めします。





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既存不適格建築物 不動産用語

既存不適格建築物とは、建築時には適法であったものが、法改正によって不適格になった建物のことです。

建築したときは、建築基準法など当時の法令に適していたものの、法改正や都市計画の変更などにより、現行の規定に適合しなくなった建築物のことをいいます。違法建築物とは異なります。

1950年に制定された建築基準法は、現在までに何度となく改正されてきました。そのために、建築時は適法であったものでも、その後の法改正によって、基準を満たしていない建築物が多く存在することになりました。既存不適格建築物は、その建物自体は違法ではありませんが、増改築、または再建築する場合には、現行の基準に適合させる必要があります。

ただ、物件プロフィール上は、上記の言い方でなく、再建築不可と言われます。再建築不可は、そのままの地形では壊して建て替えられないの意です。

中古物件で、え!こんな安いの?の三代要因は、この再建築不可、告知事項あり(事故物件)、旧法借地(地代を支払い続ける・土地所有権なし)です。

上記の3つでもお客様の条件が合えば、実は良い買い物なのですが。

 





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不動産とAI ふたたび

AIは人工知能と訳され、人間の使う自然言語の理解、論理的な推論、経験から学習をするコンピュータプログラムなどのことを意味します。

不動産分野では、物件や地域の評価情報などのビッグデータを集約・分析・価値付けすることで価格可視化・査定ができるサービスや、人工知能によるチャットボット接客、顧客マッチングなど多岐に渡りAIが活用されています。

今後AIで用いる情報が多様になり、さらに多様化されたデータを正しく分析できるようになれば、不動産情報の透明性を高めることに繋がり、不動産市場が活発になることに繋がるでしょう。

つまり、以前ここでお書きしたお客様側の情報だけでなく、マッチングすべき物件情報側にも、あらかじめビッグデータとしての属性付加が求められるという事になります。

まあ当たり前の話ですが、この物件側の情報の分類は、かなりな発展途上と言えましょう。

ベテランの不動産営業マンは、お客さまの要望を伺いながら、瞬時にしてふさわしい物件を二つや三つは頭に浮かべるものです。

駅近とか、日当たりとか、分かりやすいものでなく、こんな方にはこんな要素が望ましいというのは、数値化定量化が困難なケースもあります。要素として土俵に上がってすらない、統計的にも拾えない事柄も、まだまだあると思われます。

しかしそれは、AIの利活用上、解決して行かねばならない事なんです。





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消費増税

ついに、消費増税までにひと月を切りました。今回不動産の駆け込み需要は、極めて冷静に推移しているようですが、あ!という方のために一席。

消費税が10%に増税される前に住宅を購入しようと考えた場合、そのタイムリミットには次の2つがあります。

1:10%が適用される「引渡し」のタイムリミット

8%の消費税で住宅を購入しようと思った場合、その期限は「2019年9月30日」となります。この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。

引き渡しが行われる、ということは、民法の債務同時履行の原則で、決済が終わっている必要があるということになります。

不動産売買契約はすでに締結している場合でも、契約から決済までにある程度の期間がかかるため、これを逆算してスケジュールを、進める必要があります。

2:経過措置における「請負契約」のタイムリミット

注文住宅を建てる場合は、完成時期が多少ずれ込むこともあります。そこで、工事請負契約の締結時期が重要となるのです。請負契約を「2019年3月31日」までに締結していたなら、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用される経過措置が講じられます。

 

つまり、簡単に言うと、「今からじゃ基本ムリ」。

中古物件を、現状、現金で、とやれば可能性はありますが、家みたいな買い物を、そんなに急いで決めてはいけない、と思います。





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市街化調整区域 不動産用語

市街化調整区域とは、都市計画の区域内で、市街化を抑制することになっている区域のことをいいます。

この区域では、原則として、建物を建てることも、開発をすることもできません。

しかし原則はあくまで原則ですので、様々な特例があります。市街化調整区域に住居を求めることが出来れば、相場も安く、都市計画税も非課税です。

東京の23区内には、埋立地など特殊な場所以外には、市街化調整区域は存在しません。





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修繕積立金 不動産用語

修繕積立金/しゅうぜんつみたてきん

長期間にわたってマンション等を維持・保全していくために必要な修繕(外壁の補修や配管、共有部分の修繕など)を実施するため、管理費とは別会計で積み立てられるものを「修繕積立金」といいます。

分譲マンションなどの区分所有建物では、大規模な修繕に莫大な費用がかかるため、一度に多額の費用を徴収されることのないよう前もって毎月一定額を積み立てます。

積立金額は、マンションの分譲業者が分譲時に作成した「長期修繕計画」に基づいて算出したものになり、修繕の実施や積立金の運営・管理は管理組合管理組合が委託した場合は、その委託を受けた管理会社)が行います。

管理組合の方針、総会の議決によって、大規模修理を行う時など、追加の修繕費を各戸徴収されるケースもあります。





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断熱構造 不動産用語

断熱構造とは、熱の伝わりを防ぐ仕組みをいいます。

断熱のためには、一般に断熱材を使用します。断熱材には、グラスウールなどの繊維系断熱材、フェノールフォームなどの発泡系断熱材、真空断熱材など。また、鉄筋コンクリート造における断熱方式として、断熱材を躯体の内側に設置する内断熱、外側に設置する外断熱の区別がありますが、両者には、一長一短があります。

さらには、複層ガラスの採用、直射日光の遮蔽などによっても建物の断熱効果を高めることができるなど、断熱によるエネルギー消費の削減の可能性は幅広く考えられます。

これ無論、冬暖かいだけでなく、夏涼しく、エアコンがよく冷えるのにつながります。

ただ、最近の物件は断熱性能が高い反面、窓が小さめになる傾向がありますね。トレードオフの関係です。





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