密集住宅市街地整備促進事業 不動産用語

密集住宅市街地整備促進事業

みっしゅうじゅうたくしがいちせいびそうくしんじぎょう

国が定めた密集市街地において、防災性の向上と居住環境の改善を図るため、老朽建築物等の除却、建替え、生活道路等地区施設の整備、従前居住者の居住確保等を総合的に行う事業のことをさします。

土地区画整理事業のように街を抜本的に整備し直すのではなく、従前の道路、公園や建物の配置、住民の生活やコミュニティーなど、街の伝統や良さを生かしつつ、市や区と地域住民との協働により、防災、住宅、住環境で問題のある部分を少しずつ改善して地域の防災性を高めていくものです。





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相続時精算課税制度 不動産用語

そうぞくじせいさんかぜいせいど

贈与税の納税方法で、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与税と相続財産に課す相続税とを通算する制度をいいます。贈与税の算定は暦年ごとに行なうのが通例であるが(暦年課税)、その特例です。

相続時精算課税制度の適用を受けるためには、親族関係や年齢に関する一定の要件を満たすこと、同制度を選択する旨申告することが必要です。

贈与税額は、暦年課税では累進的な税率によって算定されるが、相続時精算課税制度を選択すると一律の税率で課税されます。

また、贈与税と相続税の精算は、相続時に、生前に贈与された財産の価額と相続財産の価額とを合計し、それを基に計算した相続税額から既に納めた贈与税相当額を控除する方法によって行ないます(超過分は還付される)。これによって、生前贈与による資産移転が促進されると考えられています。





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空き地の利用

誰のものかわからなくなった空き地=所有者不明土地について、以下の事が可能になりました。

第三者が地域住民の福利、利便増進目的で、知事認定を得ると、一定の公告期間を経て最長10年間借り上げが可能で、期間内は権利者が現れても権利が保護される仕組みです。

この制度自体は良いことですよね。街や人やビジネスに、色々な可能性が開けるでしょう。

しかし、少子化核家族化や、親族のコミュニケーションロスが土台になって起きている事なのでしょうが、ここまで来たのね、という感が少しあります。





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賃貸物件の修繕

賃貸物件の修繕が生じた場合、大家さんが行うのが基本です。

が、今までもその辺は柔軟に、お住いの人が手配をしたりDIYしたりはありました。

こちらも法改正で、正式に貸した人借りた人どちらが行なってもよいとなりました。

これは双方にとって朗報です。管理会社を通して、お互いの意思疎通は重要になりますが。

借りた人の過失や特別な要望に起因する場合の修繕でない限り、コスト負担は大家さんです。もちろん言うまでもありません。





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自然災害と生きる

この度の台風19号で、被害に遭われた方々に、心よりお見舞いを申し上げます。

地元に関して、罹災箇所と自治体の洪水ハザードマップを見比べました。その結果、大体ハザードマップの通りである事が分かりました。

そして、数年前にやはり台風で水かさの増した箇所が今回どうだったか?    やはり4箇所ほどあった避難対象の現場が、今回もすべて増水の影響を受けて、罹災してしまいました。

つまり、洪水に関して言えば、大丈夫な土地とリスクの高い土地は、事前にかなりの確率で仕分けできる事になります。

昔からの住人は、伝承でそれなりの対策や覚悟を持って暮らしていることも知りました。

しかし問題なのは、何も知らずに越してきた新しいひとたち。

崖崩れに関しては崖条例があるのに、水害に関しての居住に、法令規制は基本、ありません。

不動産業者も、細かな地勢について、そこまでの説明はしたくとも出来ません。曖昧で不公平な事を言うくらいなら、ここ60年はなにも有りませんよ、という言い方が一番になるからです。

命だけでも守りたいと思っても、大雨で水かさが増えてきても、どの町内がいつ逃げるべきか、自治体の指示は曖昧な上、一級河川以外は水位上昇のアナウンスすらありません。

要するに専門家や先住民、自治体の情報をよく比較検討して、住む家を決めるしか有りません。60年間水害がおきてなくても、来年起きるかも知れないのですから。

不動産を買う側も売る側も、幸せづくりのため、良かれと思い、全力で事にあたります。

その結果が床上浸水、というのは、あまりに悲しい。

むろん災害は他にも、風、雪、火、地震など、様々にありますが、極力そのリスクを下げるためのエネルギーを持ち続けたいです。

 





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大規模建築物への規制緩和

突然ですが、3000平方メートルという数字、イメージできますでしょうか?

これは地方都市のショッピングモールクラスの床面積です。都市部の平均的な戸建住宅30軒分の総床面積…うーん、いまいちな表現ですね。

こんな広さですから、おしなべて不特定の人がたくさん出入りするための建物と言えるでしょう。

この3000平方メートルを超える建物が、一定条件を満たせば木造で建てられるよう、建築基準法が改正されています。

これは、普通に考えて建築資材不足がその要因と推定されます。 現場の労働人材不足も関係あるかも知れませんね。

法は世につれ、ですね。

消防法との兼ね合いが気になるところです。





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界壁の扱い

界壁とは、屋根裏にある居室間の壁です。

レオパレスの建築基準が問題になった際に取り上げられたのが、この界壁が無かったという事でした。

そして何と建築基準法の改正(法律用語では合理化と言うらしいです)で、この界壁が、居室部を一定の耐火構造にする事で不要となりました。

実はこのブログで以前、レオパレスさんの影響で出る全国の賃貸物件の改修要望に、供給や財源など、いろんなものが追いつかなくなるんじゃないかという予想が、的中してしまった形です。少しも嬉しくはありませんが。

界壁は防火以外に防音、防犯などの役割もあります。

そして、この問題で直接の影響を受けるのは大家さんではなく、入居者の方たちです。

何もなかったようになるか、賃貸入居のひとつの性能基準になるか。経済原則が決めていくのでしょう。





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消費税アップと住宅ローン控除

 

宅地建物取引士の免許更新に行ってきました。

宅建士は宅地建物取引業法、民法をはじめ、建築基準法、都市計画法、様々な税法など、各種法律の必要箇所を参照しながら仕事をするため、日常で法令改正の情報があり、仕事に関わりの深いものはすぐに日頃に活かすことになりますが、逆に、すぐに使わないものは記憶の底に沈めて?おきます。

免許更新は5年に一度あり、更新時には5年分の法令改正を確認する講習の受講が義務付けられています。

5年分を一日で一気なので分量が多く、講師の一級建築士、税理士、弁護士などの方たちは必死です。

でも、一気にやると、政府の大きな意図や、大人の事情や、世情が浮き彫りになります。

それは大変面白いので、こちらで何回かに分けて皆さんにお伝えしたいと思います。

手始めは本日タイムリーな消費税に関する住宅購入の税優遇。 そんなに多額ではないからか、世間ではあまり取り上げていませんが。

今日10月1日から来年の年末までに取得する個人用住宅を、特別特定取得と銘打ち、通常10年間のところ13年間かつ通常はない税額部分に2%で年末のローン残高に応じた所得税控除が受けられます。

増税前の購入よりもすこし所得税が減るという話です。

住宅ローン控除の適用、というか税務関係については、必ずご自身で国税局か管轄税務署に直接の確認をお願いします。

複雑な要件や例外やらがありすぎ、公認会計士さんでさえ、回答を折り返しにするくらいです。ご自身で調べて試算されるのも、理解が深まって良いですが。

特に、買う方ではありませんが、実家を相続の上手放されるようなケースでの譲渡所得税は、不意打ちのように通知がきますので、事前に意識しておかれるのをお勧めします。





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既存不適格建築物 不動産用語

既存不適格建築物とは、建築時には適法であったものが、法改正によって不適格になった建物のことです。

建築したときは、建築基準法など当時の法令に適していたものの、法改正や都市計画の変更などにより、現行の規定に適合しなくなった建築物のことをいいます。違法建築物とは異なります。

1950年に制定された建築基準法は、現在までに何度となく改正されてきました。そのために、建築時は適法であったものでも、その後の法改正によって、基準を満たしていない建築物が多く存在することになりました。既存不適格建築物は、その建物自体は違法ではありませんが、増改築、または再建築する場合には、現行の基準に適合させる必要があります。

ただ、物件プロフィール上は、上記の言い方でなく、再建築不可と言われます。再建築不可は、そのままの地形では壊して建て替えられないの意です。

中古物件で、え!こんな安いの?の三代要因は、この再建築不可、告知事項あり(事故物件)、旧法借地(地代を支払い続ける・土地所有権なし)です。

上記の3つでもお客様の条件が合えば、実は良い買い物なのですが。

 





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不動産とAI ふたたび

AIは人工知能と訳され、人間の使う自然言語の理解、論理的な推論、経験から学習をするコンピュータプログラムなどのことを意味します。

不動産分野では、物件や地域の評価情報などのビッグデータを集約・分析・価値付けすることで価格可視化・査定ができるサービスや、人工知能によるチャットボット接客、顧客マッチングなど多岐に渡りAIが活用されています。

今後AIで用いる情報が多様になり、さらに多様化されたデータを正しく分析できるようになれば、不動産情報の透明性を高めることに繋がり、不動産市場が活発になることに繋がるでしょう。

つまり、以前ここでお書きしたお客様側の情報だけでなく、マッチングすべき物件情報側にも、あらかじめビッグデータとしての属性付加が求められるという事になります。

まあ当たり前の話ですが、この物件側の情報の分類は、かなりな発展途上と言えましょう。

ベテランの不動産営業マンは、お客さまの要望を伺いながら、瞬時にしてふさわしい物件を二つや三つは頭に浮かべるものです。

駅近とか、日当たりとか、分かりやすいものでなく、こんな方にはこんな要素が望ましいというのは、数値化定量化が困難なケースもあります。要素として土俵に上がってすらない、統計的にも拾えない事柄も、まだまだあると思われます。

しかしそれは、AIの利活用上、解決して行かねばならない事なんです。





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