管理状況をチェック マンション購入

「マンションは管理を買え」という言葉をご存じでしょうか? 新築マンションがきれいなのは当然です。しかし、そこから数十年にもわたって、きちんと管理がされなければマンションの機能や外観が維持されず、マンション自体の資産価値低下を引き起こすことにつながります。資産価値を維持するためには、新築時から将来に向けての管理をすることが重要となります。

中古マンションの場合、購入の際に自分で管理状況を確かめることが可能なため、管理状態が良い中古マンションを購入することで、マンション投資で失敗するリスクを抑えられます。

中古マンションを購入するときに知っておきたいマンション管理について3つの注意点を紹介します。

管理費・修繕積立金は大丈夫?

マンションを購入する立場では、物件価格に注目されると思いますが、「管理費・修繕積立金」も大事なポイントになります。「安ければ安いほど良い」ではなく、適正な金額水準がどうかを見極める必要があるでしょう。
管理費は日常的な管理や、設備保守等に使用されるものであり、管理費が適正な金額よりも安ければ、管理が行き届かず入居したいと思える魅力のあるマンションになりません。
修繕積立金は、共用部の修繕費用のために積み立てる費用であり、主に大規模修繕に備えるためのものです。修繕積立金が少なければ、建物の老朽化の進行を防止したり古くなった設備を入れ替えたりできず、快適に長く住めるマンションになりません。管理費・修繕積立金が十分でないと、マンションの資産価値・入居希望者の減少を招きます。

一般的に、マンションの管理は管理組合が管理会社に業務を委託します。管理会社の提供するサービスは管理費によってまかなわれるので、管理費が安いと、共用スペースに汚れやゴミが残っていたり、照明が切れたままになっていたり、と管理業務が行き届かない可能性があります。また、エレベーターやその他設備などの故障が多いと、入居者が住み続けたいと思える魅力的なマンションになりません。

一方、管理費が高ければ良いマンションといえるかというと、そうではありません。高い管理費を支払っていても、適切な管理業務が行われていないことも考えられます。管理費が適切な水準かどうかは平均値と比較することである程度推測できます。平均管理費は、国土交通省の「平成25年度マンション総合調査結果」の「管理組合向け調査の結果(3)」の164ページ以降に掲載されているマンションの規模別、形態別、地域別の管理費の平均価格が見ることでわかります。平均費用からかけ離れているときは注意が必要ですが、共用部設備が充実しているマンションなどでは一般的に管理費が高くなる傾向があります。

修繕積立金にも十分な注意が必要です。修繕積立金が低く設定されているマンションでは、長期的な大規模修繕の際に資金不足に陥って適切な修繕が行われないことが考えられます。マンションを維持管理していくために必要十分な修繕積立金について、1平米あたりの平均値修繕積立金の金額を国土交通省が公表しています(参照:「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要」)。購入予定のマンションの修繕積立金をこの数値と比較することで、修繕積立金が不足しているマンションかどうかを推測できます。また、修繕積立金の金額・残高と、大規模修繕予算の整合性を確認しないと、大規模修繕が資金不足でできない可能性があります。

そのほかにも、管理費・修繕積立金の滞納額、管理費・修繕積立金値上げの予定なども併せて購入前には確認をしておかねばなりません。管理費・修繕積立金について説明いたしましたが、マンションの規模・管理仕様によって、適正な金額は変わるため留意が必要です。

管理組合は活動している?

管理組合が主体的に活動しているかどうかについてもチェックしましょう。管理組合は、マンション所有者全員によって構成される団体で、主な業務は共用部分の清掃、長期修繕計画の作成、管理費・修繕積立金の運用などがありますが、実務は管理会社に委託されているのが一般的です。実際に住んでいる方が多く、管理意識も高い管理組合では、日常的に活動し、管理会社に対して要望を伝えることで、適正な管理を行うことが可能となります。

所有者が遠方に住んでいることも多い投資用マンションなどでは、日常的な活動は難しくなります。ただし、管理組合の適正な活動はマンションの資産価値維持にもつながるため、ご自身の資産状況を把握する意味でも、過去の定期総会資料などを確認することが重要です。

管理組合の運営状況を知るためには、購入検討時に管理規約や長期修繕計画を詳しく読んだり、管理会社に管理業務の内容や頻度を確認したり、マンションを実際に訪問して管理状況を確認したりするなど入念な事前調査を行いましょう。

建物管理状況を確認しよう

マンションの管理状況の良し悪しは、現地を訪問して、以下の項目をチェックすることで判断できます。なお、管理人がたまたま一生懸命努力する人で、以下のような問題が目立たないといったこともあります。このような場合は他の人が代わると管理状況が悪くなる可能性があります。管理費や修繕積立金が妥当かどうか、また管理組合が主体的に活動し管理会社に任せきりになっていないかを判断することが重要です。

☑ 乗られていない自転車が放置され続けていないか
☑ 粗大ごみがいつまでも処理されていないか
☑ ごみ置き場は整理整頓されているか
☑ 共用廊下は定期的に清掃されているか
☑ メールボックスに郵便やチラシが放置されていないか
☑ 掲示板に古い掲示物がないか

「マンションは管理を買え」とは

管理状況を無視したマンション購入は、会社名だけを見て株式投資をするのと同じように危険なことです。株式投資を行うとき、投資対象の会社が利益を上げているのか、長期にわたって継続的に利益を出せるか、債務超過に陥っていないかなど、財務状況や営業販売戦略などを丹念に調査しないと安定した利益は上げられません。マンション投資にも同じことが言えます。

マンションの管理状況を確実に把握することは、将来的な資産価値の低下を食い止めることにつながります。「マンションは管理を買え」という言葉は、「マンションの管理状況を調査して、適切な管理が行われているマンションを購入しなさい」という意味です。マンション投資は、少なくとも1)管理費・修繕積立金、2)管理組合の活動状況、3)建物の管理状況、の3点を十分に考慮して購入決定をしましょう。

ルーフバルコニー 不動産用語

下の階の屋根部分を利用したバルコニーをルーフバルコニーといいます。

マンションでよく見られる形です。ルーフガーデン、ルーフテラスとも呼ばれます。

屋根がなく面積が広いので、普通のバルコニーと比べると、日当たりや開放感に優れているといえますが、マンションでは、下が住戸の場合が多く、音への配慮が必要となります。

広さに応じて使用料がかかるケースが一般的です。

管理形態 不動産用語

管理形態とは、マンションの管理人の勤務形態によって分類される管理のあり方のことをいいます。

管理形態には、

 ●住込管理(常駐管理)・・・管理人が住み込んで勤務する形態

 ●日勤管理・・・管理人が通勤する勤務形態

 ●巡回管理・・・管理人が定期的に巡回する勤務形態(例えば、週3回のゴミの日に見回りをするなど)

 ●無人管理(自力管理・自主管理)・・・管理人を置かない形態(例えば、清掃のパートタイマーを雇うなど)

などがあります。

耐震性能 不動産用語

耐震性能とは、建物が地震のエネルギーをどれだけ吸収できるかという能力のことです。

建物の構造躯体(骨組)の強度を表す指標のひとつで、柱や梁の強さや粘り、耐力壁の量とバランスなどが影響します。

また、建物の耐震性能の目安となる、住宅性能表示制度で定められている基準は、耐震等級1で、数百年に一度発生する地震(東京では震度6強~震度7程度)で倒壊せず、数十年に一度発生する地震(東京では震度5強程度)で損傷しない程度となっています。

内法面積 不動産用語

内法面積=うちのりめんせきとは、建物の床面積を計算する際に、壁の内側の部分の寸法で求められた面積のことです。

建物の床面積を求める場合、壁芯面積と内法面積の二つの方式があります。

壁芯面積とは、部屋の壁などの中心線で囲まれた部分の面積のことです。広告やパンフレットなどに記載される建物面積、あるいは専有面積は、通常はこの壁芯面積のことになります。

しかし、マンション等の区分所有建物の場合は、壁芯面積ではなく、壁の内側の部分の面積(内法面積)で登記されます。

つまり、マンションの場合、パンフレットに記載されている専有面積(壁芯面積)よりも、登記上の面積(内法面積)の方がやや狭くなることになります。

仲介依頼  不動産知識

皆さんは通常比較的に、そこかでえた情報で「あ、この物件いい!」という物件の情報を持つ不動産業者にアクセスされ、それぞれ物件ごとに違う業者とやり取りされることが多いかと思います。

しかし、「あ、アリーナでいこう」と不動産会社を選び、そこを通じてすべての物件にアプローチをする、という事が可能です。

メリットは、一度希望を深く伝えたら、信頼できる業者に色々任せられる。そういう関係を築けることです。

仲介物件を探す場合は、仲介会社と呼ばれる売り主と買い主の仲立ちをする不動産会社に物件を探すよう依頼します。

不動産会社は、購入希望者の条件に合う物件情報を提供し、その後も、現地案内、売り主との条件交渉、物件説明(重要事項説明)、契約手続き、引き渡し手続き(現地立ち会い、代金や費用の決済等)など、不動産取引全体をサポートします。また、法律や税金などの専門的な分野についても、アドバイスを求めることができます。

特に、売り主との契約交渉を、専門的知識を持たない当事者が直接行うことは難しいものですが、不動産取引のプロである不動産会社が間に入ることで、円滑に交渉が進みます。

なお、仲介手数料は、このような不動産取引全体のサポート業務に対して発生するものです。

不動産会社のお仕事

是非ともアリーナをご用命ください!

地目 不動産用語

地目とは、土地の現況および利用状況による区分のことをいいます。

土地の主な用途により、田、畑、宅地など23種類に区分されています。田・畑など地目によっては権利の移転・住宅建築等に制限があります。なお、登記簿上の地目と土地の現実の利用状況は、必ずしも一致していません。

地目には次のような種類があります。
宅地 田 畑 牧場 原野 塩田 鉱泉地 池沼 山林 墓地 境内地 運河用地 水道用地 用悪水路 ため池 堤 井溝 保安林 公衆用道路 公園 鉄道用地 学校用地 雑種地

物件説明用語の定義(仲介手数料)

仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。宅建業者以外が、仲介手数料を請求するのは違法です。

報酬額は、国土交通大臣が定めていて、宅建業者はその定めを超えて報酬を受けることはできません。また、宅建業者は、報酬額の定めを事務所の見やすい場所に掲示しなければならないことになっています。

国土交通大臣の定める報酬額は、以下の通りです。

取引額を3分割して、1円~200万円の部分は売買金額の5パーセントとその消費税、200万円~400万円の部分は売買金額の4パーセントとその消費税、400万円を超える部分は売買金額の3パーセントとその消費税、という計算方法によって算出された額の合計額です。

例えば、1000万円の取引であれば、200万円×5パーセント×105パーセント+200万円×4パーセント×105パーセント+600万円×3パーセント×105パーセントとなり、合わせて、37万8000円となります。400万円以上であれば、(取引額×3パーセント+6万円)×105パーセントという簡易な計算ができます。

物件説明用語の定義(キッチン)

統一されているようで、多少解釈に範囲のあるのが不動産用語。広告やネットをチェック中で、お店に問い合わせされる前の理解の助けになさってください。

ガスコンロ対応

キッチンにガス栓があり、ガスコンロを設置出来る環境がある物件。または、ガスコンロが備えつけてある物件。

IHコンロ

電磁誘導の作用により、鍋底にうず電流を発生させて、鍋そのものを発熱させる加熱処理機器が備えつけられている物件

コンロ2口以上

キッチンのコンロが2口以上備え付けられていること

オール電化

冷暖房や給湯、調理設備など、住宅内の熱源をすべて電気としたシステムのこと

システムキッチン

流し台や調理台、コンロ、収納などをシステム化し、天板とよばれる一枚板で一体化することで機能的に使用できるようにしたキッチン(L字型、U字型、Ⅱ型、アイランドキッチン含む)のある物件

物件説明用語の定義(収納)

統一されているようで、多少解釈に範囲のあるのが不動産用語。広告やネットをチェック中で、お店に問い合わせされる前の理解の助けになさってください。

床下収納

キッチンや洗面所などの床下部分に設けられた収納スペース

シューズボックス

玄関もしくは、玄関に連続して設けられる備え付けの靴専用収納のある物件

トランクルーム

住戸玄関脇や地下等の共用部分に設置されている専用の収納庫

ウォークインクローゼット

居室に連続して設けられることが多く、内部に歩いて入れて主に衣類の整理に利用される収納