「マンションは管理を買え」という言葉をご存じでしょうか？ 新築マンションがきれいなのは当然です。しかし、そこから数十年にもわたって、きちんと管理がされなければマンションの機能や外観が維持されず、マンション自体の資産価値低下を引き起こすことにつながります。資産価値を維持するためには、新築時から将来に向けての管理をすることが重要となります。
中古マンションの場合、購入の際に自分で管理状況を確かめることが可能なため、管理状態が良い中古マンションを購入することで、マンション投資で失敗するリスクを抑えられます。
中古マンションを購入するときに知っておきたいマンション管理について３つの注意点を紹介します。
管理費・修繕積立金は大丈夫？
マンションを購入する立場では、物件価格に注目されると思いますが、「管理費・修繕積立金」も大事なポイントになります。「安ければ安いほど良い」ではなく、適正な金額水準がどうかを見極める必要があるでしょう。
管理費は日常的な管理や、設備保守等に使用されるものであり、管理費が適正な金額よりも安ければ、管理が行き届かず入居したいと思える魅力のあるマンションになりません。
修繕積立金は、共用部の修繕費用のために積み立てる費用であり、主に大規模修繕に備えるためのものです。修繕積立金が少なければ、建物の老朽化の進行を防止したり古くなった設備を入れ替えたりできず、快適に長く住めるマンションになりません。管理費・修繕積立金が十分でないと、マンションの資産価値・入居希望者の減少を招きます。
一般的に、マンションの管理は管理組合が管理会社に業務を委託します。管理会社の提供するサービスは管理費によってまかなわれるので、管理費が安いと、共用スペースに汚れやゴミが残っていたり、照明が切れたままになっていたり、と管理業務が行き届かない可能性があります。また、エレベーターやその他設備などの故障が多いと、入居者が住み続けたいと思える魅力的なマンションになりません。
一方、管理費が高ければ良いマンションといえるかというと、そうではありません。高い管理費を支払っていても、適切な管理業務が行われていないことも考えられます。管理費が適切な水準かどうかは平均値と比較することである程度推測できます。平均管理費は、国土交通省の「平成25年度マンション総合調査結果」の「管理組合向け調査の結果（3）」の164ページ以降に掲載されているマンションの規模別、形態別、地域別の管理費の平均価格が見ることでわかります。平均費用からかけ離れているときは注意が必要ですが、共用部設備が充実しているマンションなどでは一般的に管理費が高くなる傾向があります。
修繕積立金にも十分な注意が必要です。修繕積立金が低く設定されているマンションでは、長期的な大規模修繕の際に資金不足に陥って適切な修繕が行われないことが考えられます。マンションを維持管理していくために必要十分な修繕積立金について、1平米あたりの平均値修繕積立金の金額を国土交通省が公表しています（参照：「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要」)。購入予定のマンションの修繕積立金をこの数値と比較することで、修繕積立金が不足しているマンションかどうかを推測できます。また、修繕積立金の金額・残高と、大規模修繕予算の整合性を確認しないと、大規模修繕が資金不足でできない可能性があります。
そのほかにも、管理費・修繕積立金の滞納額、管理費・修繕積立金値上げの予定なども併せて購入前には確認をしておかねばなりません。管理費・修繕積立金について説明いたしましたが、マンションの規模・管理仕様によって、適正な金額は変わるため留意が必要です。
管理組合は活動している？
管理組合が主体的に活動しているかどうかについてもチェックしましょう。管理組合は、マンション所有者全員によって構成される団体で、主な業務は共用部分の清掃、長期修繕計画の作成、管理費・修繕積立金の運用などがありますが、実務は管理会社に委託されているのが一般的です。実際に住んでいる方が多く、管理意識も高い管理組合では、日常的に活動し、管理会社に対して要望を伝えることで、適正な管理を行うことが可能となります。
所有者が遠方に住んでいることも多い投資用マンションなどでは、日常的な活動は難しくなります。ただし、管理組合の適正な活動はマンションの資産価値維持にもつながるため、ご自身の資産状況を把握する意味でも、過去の定期総会資料などを確認することが重要です。
管理組合の運営状況を知るためには、購入検討時に管理規約や長期修繕計画を詳しく読んだり、管理会社に管理業務の内容や頻度を確認したり、マンションを実際に訪問して管理状況を確認したりするなど入念な事前調査を行いましょう。
建物管理状況を確認しよう
マンションの管理状況の良し悪しは、現地を訪問して、以下の項目をチェックすることで判断できます。なお、管理人がたまたま一生懸命努力する人で、以下のような問題が目立たないといったこともあります。このような場合は他の人が代わると管理状況が悪くなる可能性があります。管理費や修繕積立金が妥当かどうか、また管理組合が主体的に活動し管理会社に任せきりになっていないかを判断することが重要です。
☑ 乗られていない自転車が放置され続けていないか
☑ 粗大ごみがいつまでも処理されていないか
☑ ごみ置き場は整理整頓されているか
☑ 共用廊下は定期的に清掃されているか
☑ メールボックスに郵便やチラシが放置されていないか
☑ 掲示板に古い掲示物がないか
「マンションは管理を買え」とは
管理状況を無視したマンション購入は、会社名だけを見て株式投資をするのと同じように危険なことです。株式投資を行うとき、投資対象の会社が利益を上げているのか、長期にわたって継続的に利益を出せるか、債務超過に陥っていないかなど、財務状況や営業販売戦略などを丹念に調査しないと安定した利益は上げられません。マンション投資にも同じことが言えます。
マンションの管理状況を確実に把握することは、将来的な資産価値の低下を食い止めることにつながります。「マンションは管理を買え」という言葉は、「マンションの管理状況を調査して、適切な管理が行われているマンションを購入しなさい」という意味です。マンション投資は、少なくとも1）管理費・修繕積立金、2）管理組合の活動状況、3）建物の管理状況、の3点を十分に考慮して購入決定をしましょう。
