空き地の利用

誰のものかわからなくなった空き地=所有者不明土地について、以下の事が可能になりました。

第三者が地域住民の福利、利便増進目的で、知事認定を得ると、一定の公告期間を経て最長10年間借り上げが可能で、期間内は権利者が現れても権利が保護される仕組みです。

この制度自体は良いことですよね。街や人やビジネスに、色々な可能性が開けるでしょう。

しかし、少子化核家族化や、親族のコミュニケーションロスが土台になって起きている事なのでしょうが、ここまで来たのね、という感が少しあります。





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賃貸物件の修繕

賃貸物件の修繕が生じた場合、大家さんが行うのが基本です。

が、今までもその辺は柔軟に、お住いの人が手配をしたりDIYしたりはありました。

こちらも法改正で、正式に貸した人借りた人どちらが行なってもよいとなりました。

これは双方にとって朗報です。管理会社を通して、お互いの意思疎通は重要になりますが。

借りた人の過失や特別な要望に起因する場合の修繕でない限り、コスト負担は大家さんです。もちろん言うまでもありません。





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相続の変化

宅地建物関連の法令改正のお話、続きです。今回は相続関連。

配偶者居住権

配偶者とはいわゆるお母さん。男女の平均年齢差から、多くの場合お母さんがお父さんを看取ります。 そしてそこで最初の相続が発生します。

基本的にはお母さんが2分の1、子供たちが残りを等分となりますが、その対象として、お父さんとお母さんが暮らしていた家も含まれるのです。

この家をむげに処分しないよう、お母さんの居住権や想いを保護しようという趣旨の権能創設です。

昔と違い、親子関係がドライに、あるいはコミュニケーションが薄くなり、揉める案件が増えた事からだと、容易に想像できますね。この居住権には6か月の短期と通常が設定されています。

故人の預貯金「引き出し」ルールの変更

今までは、亡くなられた方の口座からお金を引き出す事は、カードとパスワードを託されていた場合、亡くなられてすぐおろせる場合があるだけで、基本、関係者の合意と遺産分割協議書の作成が必要でした。

今年の7月からは、ひと口座150万円を限度に、引き出しが容易になりました。誰か亡くなるとすぐに、何かと物いりですから、これは画期的です。筆者が困った経験者ですので。






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災害と行政

今回の台風、現場はてんやわんやしているのは分かります。にしても、この3つのニュースは酷いと言わざるを得ない。

●千葉で先月の台風で屋根を破損した1715世帯が、自衛隊出動で解決できるところを、県からの要請が出ないという理由で、今回の台風も雨ざらし。

●東京・台東区で避難を要する状況下、ホームレスの人を区の住所がないという理由で、避難所から追い出し。

●神奈川で、町の要請で現場に出動した自衛隊の給水車を県が断り、水を捨てて県の給水車の到着待ち。

ちょっと目に余る。

生存権は憲法に書かれた最低限の保守ライン。人命よりルールを尊重する行政は、機能していない。機能していないものは要らない事になりますね。

上記の人災で被害を被ったひと、あるいは似たような目に遭ってしまったひとは、そのルールが改められるまで、市県民税支払い拒否の集団行政訴訟を起こせたらいいのに。

これらの状況は、今後も改められる事はないでしょう。岩盤規制は殺人者です。そしてその人殺しは何の責任もとらず、罰せられる事も有りません。





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自然災害と生きる

この度の台風19号で、被害に遭われた方々に、心よりお見舞いを申し上げます。

地元に関して、罹災箇所と自治体の洪水ハザードマップを見比べました。その結果、大体ハザードマップの通りである事が分かりました。

そして、数年前にやはり台風で水かさの増した箇所が今回どうだったか?    やはり4箇所ほどあった避難対象の現場が、今回もすべて増水の影響を受けて、罹災してしまいました。

つまり、洪水に関して言えば、大丈夫な土地とリスクの高い土地は、事前にかなりの確率で仕分けできる事になります。

昔からの住人は、伝承でそれなりの対策や覚悟を持って暮らしていることも知りました。

しかし問題なのは、何も知らずに越してきた新しいひとたち。

崖崩れに関しては崖条例があるのに、水害に関しての居住に、法令規制は基本、ありません。

不動産業者も、細かな地勢について、そこまでの説明はしたくとも出来ません。曖昧で不公平な事を言うくらいなら、ここ60年はなにも有りませんよ、という言い方が一番になるからです。

命だけでも守りたいと思っても、大雨で水かさが増えてきても、どの町内がいつ逃げるべきか、自治体の指示は曖昧な上、一級河川以外は水位上昇のアナウンスすらありません。

要するに専門家や先住民、自治体の情報をよく比較検討して、住む家を決めるしか有りません。60年間水害がおきてなくても、来年起きるかも知れないのですから。

不動産を買う側も売る側も、幸せづくりのため、良かれと思い、全力で事にあたります。

その結果が床上浸水、というのは、あまりに悲しい。

むろん災害は他にも、風、雪、火、地震など、様々にありますが、極力そのリスクを下げるためのエネルギーを持ち続けたいです。

 





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大規模建築物への規制緩和

突然ですが、3000平方メートルという数字、イメージできますでしょうか?

これは地方都市のショッピングモールクラスの床面積です。都市部の平均的な戸建住宅30軒分の総床面積…うーん、いまいちな表現ですね。

こんな広さですから、おしなべて不特定の人がたくさん出入りするための建物と言えるでしょう。

この3000平方メートルを超える建物が、一定条件を満たせば木造で建てられるよう、建築基準法が改正されています。

これは、普通に考えて建築資材不足がその要因と推定されます。 現場の労働人材不足も関係あるかも知れませんね。

法は世につれ、ですね。

消防法との兼ね合いが気になるところです。





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界壁の扱い

界壁とは、屋根裏にある居室間の壁です。

レオパレスの建築基準が問題になった際に取り上げられたのが、この界壁が無かったという事でした。

そして何と建築基準法の改正(法律用語では合理化と言うらしいです)で、この界壁が、居室部を一定の耐火構造にする事で不要となりました。

実はこのブログで以前、レオパレスさんの影響で出る全国の賃貸物件の改修要望に、供給や財源など、いろんなものが追いつかなくなるんじゃないかという予想が、的中してしまった形です。少しも嬉しくはありませんが。

界壁は防火以外に防音、防犯などの役割もあります。

そして、この問題で直接の影響を受けるのは大家さんではなく、入居者の方たちです。

何もなかったようになるか、賃貸入居のひとつの性能基準になるか。経済原則が決めていくのでしょう。





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消費税アップと住宅ローン控除

 

宅地建物取引士の免許更新に行ってきました。

宅建士は宅地建物取引業法、民法をはじめ、建築基準法、都市計画法、様々な税法など、各種法律の必要箇所を参照しながら仕事をするため、日常で法令改正の情報があり、仕事に関わりの深いものはすぐに日頃に活かすことになりますが、逆に、すぐに使わないものは記憶の底に沈めて?おきます。

免許更新は5年に一度あり、更新時には5年分の法令改正を確認する講習の受講が義務付けられています。

5年分を一日で一気なので分量が多く、講師の一級建築士、税理士、弁護士などの方たちは必死です。

でも、一気にやると、政府の大きな意図や、大人の事情や、世情が浮き彫りになります。

それは大変面白いので、こちらで何回かに分けて皆さんにお伝えしたいと思います。

手始めは本日タイムリーな消費税に関する住宅購入の税優遇。 そんなに多額ではないからか、世間ではあまり取り上げていませんが。

今日10月1日から来年の年末までに取得する個人用住宅を、特別特定取得と銘打ち、通常10年間のところ13年間かつ通常はない税額部分に2%で年末のローン残高に応じた所得税控除が受けられます。

増税前の購入よりもすこし所得税が減るという話です。

住宅ローン控除の適用、というか税務関係については、必ずご自身で国税局か管轄税務署に直接の確認をお願いします。

複雑な要件や例外やらがありすぎ、公認会計士さんでさえ、回答を折り返しにするくらいです。ご自身で調べて試算されるのも、理解が深まって良いですが。

特に、買う方ではありませんが、実家を相続の上手放されるようなケースでの譲渡所得税は、不意打ちのように通知がきますので、事前に意識しておかれるのをお勧めします。





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山手線新駅

山手線・品川田町間の新駅オープンが、いよいよ来春に迫ってきました。

その名は、高輪ゲートウェイ。
高輪ゲートウェイ。
高輪ゲートウェイ。

慣れの問題以前に、山手線の既存駅と並べると、著しくバランス感を欠いた感じがしますね。

駅名発表直後から、新駅以外の駅名を、ゲートウェイ的テイストでリネームする大喜利が大層盛り上がったのは、記憶に新しいところです。

一般公募で寄せられた駅名案のうち、第1位は「高輪」、第2位は「芝浦」、第3位は「芝浜」という結果で、JR東日本によると「高輪ゲートウェイ」は36人が応募し、130位とのこと。

(以下東洋経済オンラインより)
JR東日本は、駅名の選定理由について以下のように説明している。

「この地域は、古来より街道が通じ江戸の玄関口として賑わいをみせた地であり、明治時代には地域をつなぐ鉄道が開通した由緒あるエリアという歴史的背景を持っています。 新しい街は、世界中から先進的な企業と人材が集う国際交流拠点の形成を目指しており、新駅はこの地域の歴史を受け継ぎ、今後も交流拠点としての機能を担うことになります。新しい駅が、過去と未来、日本と世界、そして多くの人々をつなぐ結節点として、街全体の発展に寄与するよう選定しました。」

新駅は、JR東日本が開発している13万㎡の再開発エリアの玄関口となる。また、この再開発エリアは「グローバルゲートウェイ品川」というコンセプトが掲げられ、「世界中から先進的な企業と人材が集い、国際社会に受け入れられる街」を目指している。(ここまで)

・・・・つまり、今まだ再開発エリアが存在してないために、駅名が浮き上がって聞こえるという事のようでした。

要は武蔵野線の越谷レイクタウン駅と同じだなあ。
ちょっと大人の事情の匂いがするなあ。

玄関口という言葉には、清新で明るい響きもあり、山の手の古い落ち着いたイメージをかき回す効果はあるように思います。

が、マンションが作られたりしたら、その名前のもとに住みたいか?? 人それぞれとは思いますが…。





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不動産とAI ふたたび

AIは人工知能と訳され、人間の使う自然言語の理解、論理的な推論、経験から学習をするコンピュータプログラムなどのことを意味します。

不動産分野では、物件や地域の評価情報などのビッグデータを集約・分析・価値付けすることで価格可視化・査定ができるサービスや、人工知能によるチャットボット接客、顧客マッチングなど多岐に渡りAIが活用されています。

今後AIで用いる情報が多様になり、さらに多様化されたデータを正しく分析できるようになれば、不動産情報の透明性を高めることに繋がり、不動産市場が活発になることに繋がるでしょう。

つまり、以前ここでお書きしたお客様側の情報だけでなく、マッチングすべき物件情報側にも、あらかじめビッグデータとしての属性付加が求められるという事になります。

まあ当たり前の話ですが、この物件側の情報の分類は、かなりな発展途上と言えましょう。

ベテランの不動産営業マンは、お客さまの要望を伺いながら、瞬時にしてふさわしい物件を二つや三つは頭に浮かべるものです。

駅近とか、日当たりとか、分かりやすいものでなく、こんな方にはこんな要素が望ましいというのは、数値化定量化が困難なケースもあります。要素として土俵に上がってすらない、統計的にも拾えない事柄も、まだまだあると思われます。

しかしそれは、AIの利活用上、解決して行かねばならない事なんです。





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